Дело № ДЕЛО № 2-416/2024 ~ М-456/2024

К делу № 2-416/2024 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 25 октября 2024 г. ст. Гиагинская Гиагинский районный суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи - Богус Ю.А., при секретаре - Хан А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик «КапиталИнвестСтрой» к Петросяну Вано Асатуровичу и Петросян Милане Нурбиевне о взыскании задолженности по договору долевого участия, неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа и судебных расходов, УСТАНОВИЛ: ООО «Специализированный застройщик «КапиталИнвестСтрой» обратилось в суд с иском к Петросяну В.А. и Петросян М.Н. о взыскании задолженности по договору долевого участия, неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа и судебных расходов. В обосновании иска указано, что между ООО «СЗ Капитал Инвест Строй» (Застройщик) и ООО «Капитал Инвест», (Участник долевого строительства) был заключен Договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор). Предметом Договора является строительство, ввод в эксплуатацию многоквартирного дома: «Многоэтажная жилая застройка по <адрес> . Корректировка № » и передача от Застройщика Участнику долевого строительства в том числе квартиры № № , проектной площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> . Между ООО «Капитал Инвест» (Цедент) и Петросяном Вано Асатуровичем, Петросян Миланой Нурбиевной (Цессионарий) был заключен Договор уступки права требования и перевода долга от ДД.ММ.ГГГГ по Договору № участия в долевом строительстве от «30» декабря 2021 года (далее - Договор цессии). Согласно условиям Договора цессии, Цедент уступил Цессионарию право требования и перевод долга в отношении квартиры № № по Договору. За участником долевого строительства числится задолженность в размере 220000 руб., образовавшаяся вследствие увеличения фактической общей площади квартиры по сравнению с проектной площадью квартиры, по итогам технической инвентаризации на 2,2 кв.м., исходя из стоимости 1 кв.м - 100000 руб. Согласно п. 2.9. Договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) Фактическая площадь Квартиры окажется больше Проектной площади Объекта долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, Застройщик вправе требовать соразмерного увеличения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 2.2 настоящего Договора, о чем обязан письменно уведомить Участника долевого строительства. Рассчитанную в соответствии с настоящим пунктом сумму, Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику в течение 10 дней с момента получения от Застройщика письменного уведомления. На основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Уведомлением о вводе дома в эксплуатацию Застройщик сообщил Участнику долевого строительства о наличии задолженности. Уведомление Петросян В.А. направлено ДД.ММ.ГГГГ , что подтверждается квитанцией и описью вложения. Согласно почтового идентификатора 35090164010409 уведомление прибыло в место вручения по адресу Должника ДД.ММ.ГГГГ , Должник его получил ДД.ММ.ГГГГ . Уведомление Петросян М.Н. направлено ДД.ММ.ГГГГ , что подтверждается квитанцией и описью вложения. Согласно почтового идентификатора 35090170032488 уведомление прибыло в место вручения по адресу Должника ДД.ММ.ГГГГ , однако Должник его не получил, и оно было возвращено из-за. истечения срока хранения отправителю ДД.ММ.ГГГГ . В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее, чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Участники долевого строительства приняли квартиру ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи № от ДД.ММ.ГГГГ . В Акте приема-передачи так же содержится информация о наличии суммы задолженности. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Участника долевого строительства была направлена досудебная претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, однако до настоящего времени Участник долевого строительства денежные средства Застройщику не оплатил. В случае нарушения установленного Договором срока внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, согласно п. 6.3. Договора. Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Ответчик официально уведомлен о наличии задолженности и необходимости принять квартиру Петросян В.А. в момент получения уведомления - ДД.ММ.ГГГГ , Петросян М.Р. по истечении пяти дней с даты направления уведомления - ДД.ММ.ГГГГ , кроме того в акте приема-передачи квартиры, также содержится информация о наличии суммы задолженности, согласно п. 2.9. Договора срок для добровольной оплаты 10 дней, соответственно согласно п. 2.9. Договора, срок оплаты наступил – ДД.ММ.ГГГГ , с ДД.ММ.ГГГГ идет отчет нарушения срока оплаты: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ = 731 дня, сумма задолженности 220 000,00 руб., с ДД.ММ.ГГГГ ключевая ставка составляет 18,0%. В тех плане указана площадь квартиры без учета понижающего коэффициента для лоджии 0,5. Понижающие коэффициенты установлены в соответствии с Приказом Минстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № /пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения". С учетом понижающего коэффициента лоджии - 0,5 площадь квартиры N? 448 составляет 39,05 кв.м. (22,8 + 14,1 + 2,15 (4,3 х 0,5 = 2,15 кв.м.)) эта площадь указана в акте приема-передачи квартиры как фактическая площадь. В выписке ЕГРН, при постановке на кадастровый учет, указана жилая/отапливаемая площадь <адрес> ,9 кв.м. В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона РФ N 214-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее - 214-ФЗ): "По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости". В соответствии с ст. 5 указанного федерального закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Просит суд взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца задолженность по договору долевого участия в сумме 220 000,00 руб.; взыскать с ответчиков солидарно сумму неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 96 492,00 руб.; взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате госпошлины в сумме 6365,00 руб. В судебное заседание представитель ООО «Специализированный застройщик «КапиталИнвестСтрой», извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился. В письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Исковые требования поддержал. Ответчики Петросян В.А. и Петросян М.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. В силу ст.4Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч.ч.1, 2, 6 ст.5Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектомдолевогостроительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участникудолевогостроительства объектадолевогостроительства застройщик уплачивает участникудолевогостроительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участникомдолевогостроительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «КапиталИнвестСтрой» и ООО «Капитал Инвест» заключен договор № № участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Дом и после получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а именно Квартиру со следующими характеристиками: 1 эт., подъезд № , условный номер квартиры: № , проектная площадь квартиры с учетом балкона/лоджии – <данные изъяты> кв.м, количество комнат – 2е (евродвушка) с лоджией, расположенную по адресу: <адрес> . ДД.ММ.ГГГГ согласно договору уступки прав требования и перевода обязанностей (долга) по Договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Капитал Инвест» (Цедент) уступило права требования в полном объеме, обязательства, срок исполнения которых не наступил и переводит долг, а Петросян В.А. и Петросян М.Н.(Цессионарий) приняли в общую совместную собственность права требования в полном объеме, обязательства, срок исполнения которых еще не наступил) и долг, принадлежащие Цеденту как участнику долевого строительства по Договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ . В соответствии с п.1.1 Договора № № , а также приложением № к нему, проектная площадь квартиры с условным номером № с учетом лоджии составляет <данные изъяты> м, а без учета лоджии – <данные изъяты> кв.м. Также согласно указанному пункту Договора, характеристики объекта долевого строительства указаны в соответствии с проектной документацией и будут уточнены после окончания строительства Дома согласно данным технической инвентаризации Дома. В соответствии с п.2.7 Договора окончательный взаиморасчет сторон по настоящему договору определяется исходя из уточненной фактической площади передаваемой квартиры. Согласно п. 2.2 цена Договора, подлежащая уплате Участником долевого строительств, на момент подписания Договора составляет 3685000 руб., исходя из цены 100000 руб. за 1 кв.м проектной площади Квартиры с учетом балконов и лоджий. Из акта приема-передачи № от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект долевого строительства – квартира № № в соответствии с замерами БТИ имеет общую площадь, включая лоджию, <данные изъяты> кв.м. Кроме того, согласно указанному Акту за участником долевого строительства числится задолженность в размере 220000 руб., образовавшаяся вследствие увеличения фактической общей площади квартиры по сравнению с проектной площадью квартиры по итогам технической инвентаризации на 2,2 кв.м, исходя из стоимости 1 кв.м – 100000 руб. Данный акт приема-передачи подписан ответчиками Петросяном В.А. и Петросян М.Н. Таким образом, суд приходит к выводу, что с ответчиков подлежит взысканию 220000 руб. (( <данные изъяты> .м – <данные изъяты> кв.м.)*100000 руб.) в виде неуплаченной ими полной цены договора за увеличение площади квартиры № № . Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков Петросяна В.А. и Петросян М.Н. была направлена досудебная претензия с предложением в добровольном порядке исполнить обязательство по уплате полной цены договора за увеличение площади квартиры, вместе с тем, данное требование не было исполнено ответчиками. Согласно ч.6 ст.5Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Согласно п. 6.3 Договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в случае нарушения установленного Договором срока внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день посрочки. Судом установлено, что ответчиком Петросяном В.А. получено уведомление ООО «СЗ «КапиталИнвестСтрой» от ДД.ММ.ГГГГ о задолженности и необходимости принять квартиру ДД.ММ.ГГГГ . Уведомление ООО «СЗ «КапиталИнвестСтрой» от ДД.ММ.ГГГГ о задолженности и необходимости принять квартиру, направленное ответчику Петросян М.Н., возвращено отправителю по иным обстоятельствам ДД.ММ.ГГГГ . Согласно расчету истца, за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ (дата получения уведомления ответчиком) по ДД.ММ.ГГГГ (731 день), сумма неустойки (пени), составляет 96492 руб. Вместе с тем, согласно ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало. Поскольку ответчиком Петросяном В.А. уведомление о задолженности получено 12. 08.2022, то течение десятидневного срока для уплаты задолженности, указанного в Уведомлении, началось с 13.08.2022, т.е. на следующий день после дня получения Уведомления о задолженности ответчиком Петросяном В.А Таким образом, течение срока просрочки по обязательствам по Договору участия в долевом строительстве начинается с 23.08.2022. В таком случае, сумма неустойки подлежащая взысканию с ответчиков согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, составит 96228 руб. В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФстороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с подачей ООО «Специализированный застройщик «КапиталИнвестСтрой» иска к ответчикам истцом понесены судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 6365 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ , и которые подлежат взысканию с ответчиков. Руководствуясь ст.ст.233-237 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «КапиталИнвестСтрой» к Петросяну Вано Асатуровичу и Петросян Милане Нурбиевне о взыскании задолженности по договору долевого участия, неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа и судебных расходов удовлетворить. Взыскать с Петросяна Вано Асатуровича (паспорт гражданина РФ ( № ) и Петросян Миланы Нурбиевны (паспорт гражданина РФ № ) солидарно в пользу ООО «Специализированный застройщик «КапиталИнвестСтрой» (ИНН 2311170619) задолженность по Договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в размере 220000 рублей; неустойку за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с 23.08.2022 по 21.08.2024 в размере 96 492 рублей, а также судебные расходы в размере 6365 руб. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Гиагинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Председательствующий Ю.А. Богус