Дело № ДЕЛО № 2-4246/2025

01RS0 № -21 К делу № РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 24 декабря 2025 года <адрес> Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе: председательствующего – судьи Ситниковой С.Ю., при секретаре судебного заседания ФИО5 , с участием истца ФИО1 , его представителя по доверенности ФИО6 , представителя ответчика ФИО4 , по ордеру ФИО7 , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности, УСТАНОВИЛ: ФИО1 обратился в Майкопский городской суд Республики Адыгея с иском к ФИО4 с исковыми требованиями о признании права собственности за ФИО1 на жилой дом площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес> А. В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома площадью № кв.м, расположенного на земельном участке площадью № кв.м с кадастровым номером № , по адресу: <адрес> А. В этот же день ФИО1 была получена расписка от ФИО4 о том, что она получила от покупателя № рублей в качестве задатка. Позже ответчик предоставил еще одну расписку о получении № рублей. ДД.ММ.ГГГГ Покупателем направлено претензионное письмо в адрес Продавца с требованием об исполнении установленных законом обязанностей по регистрации перехода права на объект недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ . Однако, ответчиком претензия проигнорирована. В целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, на основании ходатайства представителя ответчика, судом истребовано регистрационное дело на спорный объект недвижимости. После изучения материалов поступившего регистрационного дела, истцом направлены в дело дополнения к иску, согласно которым, ФИО4 на законных основаниях распорядилась спорным объектом недвижимости. Сделка по распоряжению спорным объектом в течение всех этих лет не была оспорена и не признавалась недействительной в судебном порядке до смерти мужа. Кроме того, в результате смерти супруга и наследования его имущества правопреемником (женой) все права на имущество перешли к ней. Таким образом, ФИО1 вправе обратится с иском о признании права собственности на объект к ФИО4 в том числе как к наследнице всего имущества, умершего супруга, в чем бы оно не заключалось. В период с ДД.ММ.ГГГГ какие – либо требования от супруга о признании рассматриваемой сделки недействительной не поступали. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом. Письменные возражения от ФИО4 в материалы дела не поступили. Представитель истца поддержала исковые требования, указала, что согласно приказу Министерства регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О нормативе стоимости № квадратного метра общей площади жилья на второе полугодие ДД.ММ.ГГГГ года и средней рыночной стоимости № квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на третий квартал ДД.ММ.ГГГГ года» средняя рыночная стоимость № квадратного метра общей площади жилья по <адрес> на третий квартал ДД.ММ.ГГГГ года составляла № № руб. за № квадратный метр. Площадь спорного дома составляет 64 кв.м, соответственно рыночная стоимость его на момент продажи (август ДД.ММ.ГГГГ года) составляла № рублей, что соответствует цене договора. ФИО4 установив цену дома в размере № руб., выгодно продала дом ФИО1 В целом на протяжении 10 лет Ответчик не проявляла какого-либо интереса к имуществу. Законодательством установлен механизм взыскания задолженности по договору. Какие-либо требования о расторжении договора по мотиву отсутствия оплаты за жилой дом ФИО1 не предъявлялись. ФИО4 в течении стольких лет могла проявить свой имущественный интерес в отношении объекта, однако, этого не было сделано, что так же указывает на недобросовестную позицию ответчика. Представитель ответчика по доверенности возражала против удовлетворения иска, указала, что расписка составлена не на № руб., а на № рублей, что не соответствует цене договора. Кроме того, представитель полагает, что расписки написаны не ФИО4 , а иным лицом. В ходе судебного заседания опрошен свидетель истца ФИО2 , ДД.ММ.ГГГГ года рождения, производивший строительные работы на территории домовладения ФИО4 по заданию ФИО1 во исполнение условий рассматриваемого договора купли-продажи. Изучив материалы дела и доводы сторон, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу. Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (часть 3 статья 154 Гражданского кодекса Российской Федерации). Частью 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В соответствии со ст.425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) - в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого дома, и ответчик их не оспаривал на протяжении всего времени, договор был составлен в письменной форме, подписан сторонами. Цена жилого дома, составила № рублей. Согласно условиям договора покупатель взял на себя обязанность передать продавцу денежные средства в размере № руб., что было сделано согласно распискам, и на сумму № руб. обязался сделать ремонт домовладения принадлежащего ФИО4 Как установлено в ходе судебного разбирательства, денежные средства в размере № рублей были переданы ответчику, о чем в деле имеется расписка от ДД.ММ.ГГГГ . ФИО1 внес дополнительно еще № руб. по требованию продавца, что подтверждается рукописной распиской ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ , то есть, покупателем внесены денежные средства по договору в большем размере, чем того требовали условия договора. Как следует из показаний свидетеля по делу, в ДД.ММ.ГГГГ году он осуществил по заданию ФИО1 благоустройство домовладения ФИО4 , за что ему было выплачено № рублей вознаграждения за оказанные услуги и на № рублей им были приобретены материалы за счет средств ФИО1 Данное условие содержится в рассматриваемом договоре купли-продажи, согласно которому, стороны пришли к соглашению об обязанности ФИО1 произвести ремонт основного дома ФИО4 на сумму № рублей в счет оплаты по договору купли-продажи спорного объекта недвижимости. ФИО12 , в свою очередь, приняла обязательства продать ФИО1 дом, расположенный на территории домовладения ФИО4 за № рублей, из которых № рублей – это ремонт дома, в котором проживает ФИО4 Договор является рукописным и составлен лично ФИО4 в двух экземплярах. Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права, возникающего на основании договора, осуществляется по заявлению сторон договора, если иное не установлено данным Федеральным законом. В случае, если срок исковой давности истек, покупатель не лишен возможности обратится в суд с требованием о признании права собственности. Как разъяснено в пунктах 58 и 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. При прочтении договора купли – продажи видно, что ФИО4 в тексте договора допускает описки, вместо «один миллион» пишет «миллион», по тексту неоднократно пишется « № р.», « № р.», « № тыс. руб.». Исходя из чего, суд критически относится к доводу представителя ответчика о том, что в расписка указана сумма № рублей, а не № рублей. По результатам исследования и анализа текста расписок, договора купли – продажи, показаний свидетеля и истца судом делается вывод о том, что спорный дом продан ФИО1 по цене № рублей, которая оплачена покупателем в полном объеме еще в ДД.ММ.ГГГГ году. Дополнительно в материалы дела истцом представлена рукописная расписка о передаче денежных средств от ФИО1 на сумму № рублей составленная собственноручно ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ и не оспоренная никем. Суд изучил и дал оценку материалам регистрационного дела, истребованного судом. Так, решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу № суд признал право собственности за ФИО3 право собственности на квартиру со служебными строениями, расположенные по адресу: <адрес> А, <адрес> . Согласно свидетельству о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ выданному нотариусом ФИО8 № , данная квартира (соответственно, служебные строения) является общим совместным имуществом супругов ФИО4 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 64 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 349 кв.м с кадастровым номером № , по адресу: <адрес> А. ДД.ММ.ГГГГ супруг ответчицы – ФИО9 скончался. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 вступила в наследство умершего мужа, что подтверждается свидетельством о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ выданным нотариусом ФИО10 Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Относительно имущества, приобретенного в браке, являющегося совместно нажитым, владение, пользование и распоряжение им осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ). К общему имуществу супругов (ст. 34 СК РФ) относится любое приобретенное в период брака на общие средства имущество, вне зависимости на чье имя оно зарегистрировано. Таким образом, ФИО4 на законных основаниях распорядилась спорным объектом недвижимости. Сделка по распоряжению спорным объектом в течение всех этих лет не была оспорена и не признавалась недействительной в судебном порядке до смерти мужа. В результате смерти супруга и наследования его имущества правопреемником, все права на имущество перешли к ФИО4 Согласно разъяснениям п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебной практике по делам о наследовании» наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом). Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Судом установлено, что в юридически-значимом периоде какие – либо требования от супруга при его жизни о признании рассматриваемой сделки недействительной не поступали. Доказательства обратного сторонами в дело не представлено. По общему правилу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В любом случае отказ от договора действует перспективно (на будущее время), не затрагивая обязательства, уже исполненные на момент расторжения договора. Поэтому сторона, предоставившая исполнение по расторгнутому впоследствии договору, вправе требовать его возврата лишь в том случае, если при расторжении договора нарушается эквивалентность взаимных предоставлений, т.е. в связи с возникновением неосновательного обогащения на стороне, не предоставившей исполнение, а не в силу ретроактивного действия отказа (действия на прошлое время) (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Таким образом, законодателем установлен специальный способ защиты права продавца, в том числе путем расторжения договора по критерию нарушения эквивалентности встречного представления, которым продавец не воспользовался и на дату вынесения судом решения по настоящему делу сделка никем не оспорена, не изменена и не отменена. При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требования истца о признании права собственности на объект недвижимости, полностью оплаченный им при отсутствии возражений со стороны продавца на протяжении всех прошедших лет. Довод представителя ответчика о том, что почерк в расписках не соответствует почерку ФИО4 ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения, ввиду следующего. Согласно статье 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Исходя из чего, установить принадлежность почерка ФИО4 возможно только путем почерковедческой экспертизы. Вместе с тем, такое заключение ответчиком в дело не представлено, соответствующее ходатайство представителем не заявлено и мотивированных доводов, ставящих под сомнение достоверность почерка ФИО4 суду не приведено. Исходя из чего, судом отклонен данный довод по мотиву недоказанности. Иные доводы представителя ответчика, озвученные в судебном заседании, названные выводы суда не опровергают. При этом, судом в ходе рассмотрения спора созданы достаточные условия для реализации всеми участвующими в деле лицами процессуальных прав и установления фактических обстоятельств дела. В соответствии со ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. Согласно общих положений, в гражданском праве действует презумпция добросовестности участников гражданского судопроизводства, согласно которой пользоваться своими правами участники гражданских правоотношений должны добросовестно и разумно, проявляя необходимую степень заботливости и осмотрительности (ст. 401 ГК РФ), и не допускать злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ). В противном случае, бремя негативных последствий несет управомоченное лицо, не воспользовавшееся предоставленным ему правом. Осуществляя руководство процессом, суд в силу принципа состязательности, закрепленного в статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и положений статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации разъяснил участвующим в деле лицам, что они несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. В соответствии со статьей 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, суд исходит, в том числе, из недоказанности оснований, по которым ответчик просит отказать в удовлетворении требований истца. Представитель ответчика заявил о применении судом срока исковой давности в отношении требования истца. Судом данное заявление отклонено ввиду следующего. В случае, если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию покупателя вынести решение о государственной регистрации и перехода права собственности (смотрите также п. 60, 61, 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № , Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). При этом для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права. Вместе с тем, по данному требованию применяется общий срок исковой давности в три года, который исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196, ст. 200 ГК РФ, п. 64 вышеуказанного Постановления). В случае, если срок исковой давности истек, покупатель не лишен возможности обратится в суд с требованием о признании права собственности, учитывая, что сделка никем не оспорена, требование заявлено не в рамках спора о праве, а в целях установления факта, позволяющего провести регистрацию объекта недвижимости за его правообладателем. Какие-либо встречные имущественные требования со стороны ответчика не поступили в ходе разбирательства. Спор о праве судом не установлен. Суд учитывает, что договором купли-продажи не определены какие-либо сроки, в том числе срок его регистрации, соответственно, следует исходить из разумных сроков и нормы, установленной статьей 425 ГК РФ. Так, согласно ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. При этом, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Как разъяснено в пунктах 58 и 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, в том числе путем признания права. Таким образом, способ защиты права, выбранный истцом, о признании права собственности, соответствует характеру правонарушения и обеспечивает восстановление нарушенного права, исключая необходимость принимать иные меры по восстановлению имущественных прав, а так же помогает избежать дополнительных нежелательных для сторон последствий в виде убытков и неосновательного обогащения продавца. Исходя из фактически установленных по делу обстоятельств, материалов дела и пояснений сторон, суд приходит к выводу о необходимости создания правовой определенности спорного объекта недвижимости, в том числе в целях его налогообложения, а так же защиты прав добросовестного приобретателя, поскольку, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве, - по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 3 статьи 551 ГК РФ, часть 7 статьи 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 66 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Согласно ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и одновременной государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ). В соответствии с ч.1 ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом. Таким образом, судебные акты названы в ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ в числе оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Руководствуясь статьями 194, 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РЕШИЛ: Иск ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности – удовлетворить. Признать право собственности за ФИО1 на жилой дом площадью № кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью № кв.м, по адресу: <адрес> А. Настоящее решение суда является основанием для регистрации права с одновременной постановкой на кадастровый учет. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ . Председательствующий: подпись С. Ю. Ситникова