Дело № ДЕЛО № 2-978/2012 ~ М-914/2012

К делу № 2-978/12 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ пос. Тульский 08 ноября 2012 года года Майкопский районный суд Республики Адыгея в составе: председательствующего: Курочка О.И. при секретаре: Гайтян Р.Г. с участием представителя истца по доверенности - Тлепцерше З.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Хромова Сергея Викторовича к конкурсному управляющему Муниципального Многоотраслевого Предприятия Жилищно-Коммунального Хозяйства Майкопского района Хагундокову Руслану Мухарбиевичу о признании договора купли-продажи недвижимого имущества состоявшимся и признании права собственности на объекты недвижимости, УСТАНОВИЛ: Хромов Сергей Викторович обратился в суд с иском к конкурсному управляющему Муниципального Многоотраслевого Предприятия Жилищно-Коммунального Хозяйства (ММП ЖКХ) Майкопского района Хагундокову Руслану Мухарбиевичу о признании состоявшимся договора купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> , заключенного между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ , и признании права собственности за истцом на купленные объекты недвижимости. В иске указал следующее. Определением Арбитражного Суда Республики Адыгея о прекращении производства по делу №АО 1-1467-2002-2 от ДД.ММ.ГГГГ , постановлено: утвердить мировое соглашение в следующей редакции: истец ММП ЖКХ Майкопского района от взыскания 1 389 600 рублей отказывается. Произвести взаимозачёт суммы основного долга ответчика - ГНУ МОС ВНИИР им. Н.И.Вавилова перед ММП ЖКХ стоимостью незавершенного строительством объекта газовой котельной и прилегающей к. ней территории по адресу: РА, <адрес> . Ответчик ГНУ МОС ВНИИР им. Н.И.Вавилова производит отчуждение имущества (незавершенный строительством объект газовой котельной и прилегающей к ней территории по адресу: <адрес> ) с согласия собственника РАСХН Российской сельскохозяйственной академии, в срок до ДД.ММ.ГГГГ . Взаимозачёт произойдёт в момент передачи незавершенного строительством объекта газовой котельной и прилегающей к ней территории по адресу: <адрес> , в срок до ДД.ММ.ГГГГ . Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного подразделения ССП УМЮ РФ по РА о передаче имущества от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: передать в собственность ММП ЖКХ <адрес> , незавершенный строительством объект газовой котельной и прилегающей к ней территории, находящейся по адресу: РА, <адрес> , ранее принадлежащий ГНУ МОС ВНИИР им. Н.И.Вавилова, <адрес> . Постановление направить в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Майкопского района, ДФГУП «Майкопский районный ДЦП» (БТИ Майкопского района) для исполнения. Указанное Постановление судебного пристава-исполнителя вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ , а исполнительное производство окончено ДД.ММ.ГГГГ . Таким образом, объекты недвижимости, расположенные по адресу: РА, <адрес> , на основании судебного решения в порядке исполнительного производства были переданы в собственность ММП ЖКХ Майкопского района. Вместе с тем, право собственности ММП ЖКХ Майкопского района на объекты недвижимости, расположенные по адресу: РА, <адрес> , в установленном порядке до настоящего времени не зарегистрировано, о чём свидетельствуют Уведомления Майкопского районного отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений № от ДД.ММ.ГГГГ ; № от ДД.ММ.ГГГГ ; № от ДД.ММ.ГГГГ . Однако, указанное недвижимое имущество находилось во владении ММП ЖКХ Майкопского района до ДД.ММ.ГГГГ . Постановлением главы муниципального образования «Тимирязевское сельское поселение» № от ДД.ММ.ГГГГ , постановлено: в связи с инвентаризацией и уточнением адресного хозяйства присвоить производственной базе по <адрес> , адрес: <адрес> . Как следует из протокола собрания кредиторов ММП ЖКХ Майкопского района от ДД.ММ.ГГГГ , принято решение: реализовать имущество должника не проданное на торгах по максимально предложенной цене, путём заключения прямого договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ между Хромовым С.В. и конкурсным управляющим ММП ЖКХ Майкопского района Хагундоковым P.M., действующим на основании решения Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А01-1075/2008, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: административного здания, литер А, площадью 694,4 кв.м; здания мастерской, литер Б, Б1, Б2, площадью 120,2 кв. м; дымовой трубы, coop. 1, высотой 30,0 метров, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес> . Как следует из п. 2.1. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , стоимость недвижимого имущества, передаваемого по настоящему договору, определена на основании решения собрания кредиторов ММП ЖКХ Майкопского района от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Указанные объекты недвижимости были переданы Хромову С.В. продавцом на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ . Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время Хромов С.В. владеет вышеуказанными объектами недвижимости, пользуется этим имуществом как своим собственным, несет расходы на его содержание. Однако, государственная регистрация права собственности не состоялась. Поскольку цель договора купли-продажи сторонами была достигнута, никаких претензий стороны друг к другу не имеют и обязанности продавца и покупателя, предусмотренные ч.1 ст.454 ГК РФ были исполнены, истец считает, что сделка состоялась. Вместе с тем, в настоящее время регистрация права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, не представляется возможной, так как бывший собственник недвижимого имущества не зарегистрировал своё право на него. Таким образом, в данный момент Хромов С.В. не является собственником приобретенных им по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества, поскольку фактически он не может оформить своё право собственности на приобретённую им недвижимость, путём её государственной регистрации. При таких обстоятельствах, переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи, а также государственная регистрация перехода права собственности на приобретенное Хромовым С.В. недвижимое имущество, в настоящее время возможны только на основании судебного решения. У истца возникла необходимость признания в судебном порядке договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ состоявшимся, и признания за ним, Хромовым Сергеем Викторовичем, права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> , для оформления своих прав в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея. Согласно п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 ст.8 ГКРФ. Приведённые выше доводы являются способом защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, который осуществляется, в данном случае, посредством признания договора купли-продажи недвижимого имущества состоявшимся, и признания права собственности, так как в ином порядке его установить не представляется возможным. Истец просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ , заключённый между ним, Хромовым Сергеем Викторовичем, и конкурсным управляющим ММП ЖКХ <адрес> Хагундоковым Русланом Мухарбиевичем, состоявшимся. Признать за ним, Хромовым Сергеем Викторовичем, право собственности на объекты недвижимости, а именно: административное здание, литер А, площадью 694,4 кв.м; здание мастерской, литер Б, Б1, Б2, площадью 120,2 кв. м; дымовую трубу, coop. 1, высотой 30,0 метров, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес> . В судебном заседании представитель истца Тлепцерше З.Х. поддержала требования, просила удовлетворить. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ истцом был заключен договор купли-продажи с конкурсным управляющим ММП ЖКХ <адрес> Хагундоковым Р.М. на объекты недвижимости: административное здание, литер А, площадью 694,4 кв.м; здание мастерской, литер Б, Б1, Б2, площадью 120,2 кв. м; дымовую трубу, coop. 1, высотой 30,0 метров, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес> . Договор был заключен в письменной форме, но он не был зарегистрирован. Фактически истец оплатил сделку, купленные объекты недвижимости переданы истцу. Собственником этих объектов ранее был ГНУ МОС ВНИИР им.Н.И.Вавилова, у которого был долг перед ММП ЖКХ, и который расплатился своим имуществом. В стадии банкротства ММП ЖКХ продал своё имущество, в том числе и истцу. Оформить регистрацию своих прав собственника истец не может иначе, чем на основании решения суда, т.к. ММП ЖКХ находится в стадии банкротства и документы, необходимые для регистрации права, не представил. Истец представил документы, подтверждающие заключение сделки купли-продажи с ответчиком и технические заключения о соответствии купленных объектов недвижимости СНиПам. Ответчик - конкурсный управляющий ММП ЖКХ Майкопского района Хагундоков Р.М. с требованиями согласился, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам. В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Пункт 2 ст.218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникаетс момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/212 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГКРФ. Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), были исполнены, истец считает, что сделка состоялась. Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору купли - продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. В соответствии с п.1 ст.2 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По делу установлено, что определением Арбитражного Суда Республики Адыгея о прекращении производства по делу №АО 1-1467-2002-2 от 12 ноября 2002 года утверждено мировое соглашение, по которому истец ММП ЖКХ Майкопского района отказался от взыскания 1 389 600 рублей долга с ответчика - ГНУ МОС ВНИИР им. Н.И.Вавилова. Сторонам предписано произвести взаимозачёт суммы основного долга ответчика - ГНУ МОС ВНИИР им. Н.И.Вавилова перед ММП ЖКХ - 1 389 600 рублей - стоимостью незавершенного строительством объекта газовой котельной и прилегающей к ней территории по адресу: РА, <адрес> . Ответчик ГНУ МОС ВНИИР им. Н.И.Вавилова производит отчуждение имущества (незавершенный строительством объект газовой котельной и прилегающей к ней территории по адресу: <адрес> ) с согласия собственника РАСХН Российской сельскохозяйственной академии в срок до ДД.ММ.ГГГГ . Взаимозачёт произойдёт в момент передачи незавершенного строительством объекта газовой котельной и прилегающей к ней территории по адресу: <адрес> , в срок до ДД.ММ.ГГГГ . В постановлении судебного пристава-исполнителя Межрайонного подразделения ССП УМЮ РФ по РА о передаче имущества от ДД.ММ.ГГГГ указано: передать в собственность ММП ЖКХ <адрес> , незавершенный строительством объект газовой котельной и прилегающей к ней территории, находящейся по адресу: РА, <адрес> , ранее принадлежащий ГНУ МОС ВНИИР им. Н.И.Вавилова, <адрес> . Постановление направить в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Майкопского района, ДФГУП «Майкопский районный ДЦП» (БТИ Майкопского района) для исполнения. Исполнительное производство окончено ДД.ММ.ГГГГ . Таким образом, объекты недвижимости, расположенные по адресу: РА, <адрес> , на основании судебного решения в порядке исполнительного производства были переданы в собственность ММП ЖКХ <адрес> . Указанное недвижимое имущество находилось во владении ММП ЖКХ Майкопского района до ДД.ММ.ГГГГ . Имеется постановление главы муниципального образования «Тимирязевское сельское поселение» № от ДД.ММ.ГГГГ , которым установлено: в связи с инвентаризацией и уточнением адресного хозяйства присвоить производственной базе по <адрес> , адрес: <адрес> . Право собственности ММП ЖКХ Майкопского района на объекты недвижимости, расположенные по адресу: РА, <адрес> , в установленном порядке до настоящего времени не зарегистрировано, о чём свидетельствуют <адрес> отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений № от ДД.ММ.ГГГГ ; № от ДД.ММ.ГГГГ ; № от ДД.ММ.ГГГГ . Из протокола собрания кредиторов ММП ЖКХ Майкопского района от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что принято решение: реализовать имущество должника, не проданное на торгах, по максимально предложенной цене, путём заключения прямого договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ между Хромовым С.В. и конкурсным управляющим ММП ЖКХ Майкопского района Хагундоковым P.M., действующим на основании решения Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А01-1075/2008, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: административного здания, литер А, площадью 694,4 кв.м; здания мастерской, литер Б, Б1, Б2, площадью 120,2 кв. м; дымовой трубы, coop. 1, высотой 30,0 метров, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес> . Как следует из п. 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , стоимость недвижимого имущества, передаваемого по настоящему договору, определена на основании решения собрания кредиторов ММП ЖКХ Майкопского района от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Указанные объекты недвижимости были переданы Хромову С.В. продавцом на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ , в котором указано, что на момент подписания настоящего акта имущество полностью оплачено покупателем. Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время Хромов С.В. владеет вышеуказанными объектами недвижимости, пользуется этим имуществом как своим собственным, несет расходы на его содержание. Однако, государственная регистрация права собственности не состоялась. Поскольку цель договора купли-продажи сторонами была достигнута, никаких претензий стороны друг к другу не имеют и обязанности продавца и покупателя, предусмотренные ч.1 ст.454 ГК РФ были исполнены, суд полагает, что сделка состоялась. В деле имеются кадастровые паспорта на объекты недвижимости, а именно: административное здание, литер А, площадью 694,4 кв.м; здание мастерской, литер Б, Б1, Б2, площадью 120,2 кв. м; дымовую трубу, coop. 1, высотой 30,0 метров, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес> , с отметками, о том, что право собственности на них не зарегистрировано. Из технических заключений о надежности строительных конструкций по объектам: административное здание, литер А, площадью 694,4 кв.м; здание мастерской, литер Б, Б1, Б2, площадью 120,2 кв. м; дымовая труба, coop. 1, высотой 30,0 метров, расположенным на земельном участке по адресу: <адрес> , следует, что техническое состояние основных конструктивных элементов зданий и построек оценивается как удовлетворительное, недопустимых дефектов не обнаружено; строительство объектов выполнено в соответствии со строительными нормами и правилами, требованиями санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов. Указаны площади и размеры данных объектов недвижимости. Согласно ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Судом установлено, что договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости был заключен ДД.ММ.ГГГГ в надлежащей - письменной форме. Суд считает указанную выше сделку между истцом и ответчиком состоявшейся и действительной, на этом основании удовлетворяет иск в полном объёме, признает за истцом право собственности на купленные по указанному договору объекты недвижимости. На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Признать состоявшимся договор купли-продажи недвижимого имущества: административного здания, литер А, площадью 694,4 кв.м; здания мастерской, литер Б, Б1, Б2, площадью 120,2 кв. м; дымовой трубы, coop. 1, высотой 30,0 метров, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес> , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом - конкурсным управляющим ММП ЖКХ Майкопского района Хагундоковым Русланом Мухарбиевичем и покупателем - Хромовым Сергеем Викторовичем. Признать за Хромовым Сергеем Викторовичем право собственности на недвижимое имущество: административное здание, литер А, площадью 694,4 кв.м; здание мастерской, литер Б, Б1, Б2, площадью 120,2 кв. м; дымовую трубу, coop. 1, высотой 30,0 метров, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес> . Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея в срок один месяц через Майкопский районный суд. Судья - подпись. Копия верна: Судья Курочка О.И.