Дело № ДЕЛО № 2-411/2024 (2-3323/2023;) ~ М-3136/2023

Дело № 2-411/2024 УИД № 01RS0006-01-2023-004124-09 Решение в окончательной форме изготовлено и оглашено 13.03.2024 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 13 марта 2024 года а.Тахтамукай Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе: Председательствующего судьи Лебедевой И.А., при секретаре Барчо З.К., с участием истца ФИО1 , его представителя по доверенности ФИО4 , ответчика ФИО2 , ее представителя по доверенности ФИО5 , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, исключении ответчика из числа собственников земельного участка и жилого дома, признании права собственности, УСТАНОВИЛ: ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, исключении ответчика из числа собственников земельного участка и жилого дома, признании права собственности, в обоснование указав, что между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи домовладения, состоящего из земельного участка и расположенного на нем жилого дома с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ , расположенного по адресу: <адрес> , пгт.Яблоновский, <адрес> . Существенными условиями заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ФИО1 являлись: передать жилой дом площадью 144,2 кв.м., этажностью: 3, в том числе подземных 1, с кадастровым номером 01:05:0200165:890, назначение жилое, наименование: жилой дом, представляющий собой часть здания (жилого дома блокированной застройки), принадлежащий на праве собственности на основании соглашения о реальном разделе блокированного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ ; земельный участок, площадью 353 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для блокированной застройки (таунхаусы, коттеджи), для объектов жилой застройки, с кадастровым номером 01:05:0200165:847, за денежные средства в размере 2 010 рублей. Со стороны покупателя ФИО2 существенными условиями заключенного договора являлось: принять объекты недвижимости за согласованную покупателем и продавцом стоимость в размере 2 010 000 рублей. Согласно п. 6 договора оплата стоимости приобретаемого домовладения производится следующим образом: денежные средства в размере 350 000 рублей вносятся покупателем в момент подписания настоящего договора; оставшаяся часть денежных средств в размере 1 660 000 рублей вносятся ежемесячно в течение 132 месяцев не позднее 20 числа текущего месяца по 12 600 рублей ежемесячно безналичным расчетом на указанные в договоре банковские реквизиты продавца. Так, ФИО1 принятые обязательства в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ выполнил в полном объеме, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении права собственности и регистрации права собственности покупателя ФИО2 Как предусмотрено п. 11 договора покупатель не имеет право реконструировать, сносить указанное домовладение, делать перепланировку, а также строить объекты капитального/некапитального строительства на данном земельном участке без предварительного согласования продавца. Однако, покупателем в нарушение п.11 договора от ДД.ММ.ГГГГ была произведена реконструкция приобретенного в рассрочку домовладения без согласования с залогодержателем. Так, в соответствии с актом экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ на поставленный перед экспертом вопрос, имеются ли нарушения договора купли-продажи домовладения, состоящего из земельного участка и расположенного на нем жилого дома с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ , следует ответ эксперта, что в части реконструкции домовладения (выполнено технологическое отверстие под дымоход в наружных несущих стенах (армопояса) с нарушением их целостности; в части строительства объектов капитального/некапитального строительства на данном земельном участке без предварительного согласия продавца (возведено хозяйственное строение в тыльной части земельного участка, ограничивающее доступ к газопроводу низкого давления). Таким образом, ФИО2 грубо нарушила п. 11 договора от ДД.ММ.ГГГГ , внесла конструктивные изменения в конструкцию дома, а также возвела новое строение без предварительного согласования с собственником объекта недвижимости. Такие действия могут привести к разрушению дома и наступлению обстоятельств, при которых продавцу, являющемуся до исполнения обязательств полной оплаты стоимости залогодержателем, будут причинены убытки. Более того, ФИО1 согласился на заключение договора купли-продажи домовладения в рассрочку из морально-нравственных побуждений, потому как ФИО2 вместе с несовершеннолетними детьми прибыла на территорию Республики Адыгея вынужденно с <адрес> и не имела денежных средств и иной возможности, такой как получение банковского ипотечного займа на приобретение жилья. Кроме того, ФИО2 дала устные обещания ФИО1 о том, что обязуется при наличии финансовой возможности произвести оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ в более короткие сроки, зная о существенном удорожании объектов недвижимости на территории пребывания должника. Однако, ФИО2 были приобретены в собственность два транспортных средства, при том, что задолженность по договору не оплачена. Также, согласно отчету об оценке №Р-169-23 от ДД.ММ.ГГГГ стоимость жилого дома и земельного участка, переданного по договору от ДД.ММ.ГГГГ , составляет 7 314 000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 4 267 000 рублей, земельного участка – 3 047 000 рублей. Таким образом, произошло существенное удорожание объектов недвижимого имущества, настолько, что если бы ФИО1 это разумно мог предвидеть, договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ФИО2 было направлено предложение о добровольном расторжении заключенного договора, либо приведении объектов недвижимости в первоначальное состояние, в том числе осуществлении сноса самовольно возведенного объекта недвижимости, которое осталось без удовлетворения. Истец просил расторгнуть договор купли-продажи домовладения, с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ , расположенного по адресу: <адрес> , пгт.Яблоновский, <адрес> , заключенный между ФИО1 и ФИО2 ; исключить из числа собственников земельного участка и жилого дома ФИО2 ; признать за ФИО1 право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> , пгт.Яблоновский, <адрес> . В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО4 исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении. Ответчик ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление. Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в суд не явился, представил письменное ходатайство, в котором по заявленным требованиям полагался на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в его отсутствие. Суд, выслушав стороны и их представителей, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам. В силу п. 2 ст. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки совершаются субъектами гражданского права свободно: своей волей и в своем интересе. В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. На основании ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи домовладения, состоящего из земельного участка и расположенного на нем жилого дома, с рассрочкой платежа. Согласно п. 1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность домовладение, состоящее из земельного участка и жилого дома, расположенное по адресу: <адрес> , пгт.Яблоновский, <адрес> . В силу п. 4 договора сторонами определена стоимость указанного домовладения в размере 2 010 000 рублей. В соответствии с п. 6 договора оплата стоимости приобретаемого домовладения производится следующим образом: денежные средства в размере 350 000 рублей вносятся покупателем в момент подписания настоящего договора; оставшаяся часть денежных средств в размере 1 660 000 рублей вносятся ежемесячно в течение 132 месяцев не позднее 20 числа текущего месяца по 12 600 рублей ежемесячно безналичным расчетом на указанные в договоре банковские реквизиты продавца. Кроме того, из положений договора следует, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на домовладение к покупателю и до момента перечисления денежных средств в сумме 2 010 000 рублей на расчетный счет продавца в полном объеме, домовладение находится в залоге у продавца в соответствии со ст. 488 ГК РФ. В ходе судебного разбирательства установлено и ответчиком по делу не оспаривалось, что ФИО1 принятые на себя обязательства в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ выполнил в полном объеме, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ , свидетельствующей о прекращении права собственности истца и регистрации права собственности покупателя ФИО2 на спорное домовладение. Пунктом 11 договора предусмотрено, что покупатель не имеет право реконструировать, сносить указанное домовладение, делать перепланировку, а также строить объекты капитального/некапитального строительства на данном земельном участке без предварительного согласования продавца (залогодержателя). В обоснование заявленного требования о расторжении договора купли-продажи истец со ссылкой на подготовленный ИП ФИО6 Независимая экспертиза «эСТЭкс» акт экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ указывает, что покупателем в нарушение п.11 договора от ДД.ММ.ГГГГ была произведена реконструкция приобретенного в рассрочку домовладения без согласования с залогодержателем. Так, в соответствии с актом экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ нарушения договора купли-продажи домовладения, состоящего из земельного участка и расположенного на нем жилого дома, с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ имеются в части реконструкции домовладения (выполнено технологическое отверстие под дымоход в наружных несущих стенах (армопояса) с нарушением их целостности; в части строительства объектов капитального/некапитального строительства на данном земельном участке без предварительного согласия продавца (возведено хозяйственное строение в тыльной части земельного участка, ограничивающее доступ к газопроводу низкого давления). Между тем, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) в силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Исходя из указанной нормы права организация технологического отверстия под дымоход не подпадает ни по одному параметру под понятие реконструкции, установленное п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что организация технологического отверстия под дымоход произведена до заключения договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами, что подтверждается представленным в материалы дела актом обследования технического состояния дымовых и вентиляционных каналов от ДД.ММ.ГГГГ , подготовленного ИП ФИО7 Таким образом, ссылка истца на факт организации технологического отверстия под дымоход как на доказательство нарушения ответчиком п. 11 заключенного между сторонами договора, выразившегося в реконструкции без согласия залогодержателя спорного домовладения, является несостоятельной, поскольку договор заключен между сторонами уже после установки указанного дымохода. Доводы истца о возведении ответчиком в нарушение условий договора на спорном земельном участке объектов капитального/некапитального строительства, а именно хозяйственного строения в тыльной части земельного участка, суд также находит несостоятельными, поскольку представленными в ходе судебного разбирательства доказательствами подтверждается, что на момент заключения договора купли-продажи между сторонами указанная конструкция на земельном участке уже существовала. Так, согласно акту № осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ , составленного по адресу: <адрес> , пгт.Яблоновский, <адрес> , на земельном участке расположена в том числе хозяйственная постройка из кирпича, которая является смежной с соседним земельным участком, объединена одной крышей. При этом в акте отмечено, что годом ее постройки является 2019 год. Таким образом, доводы истца о существенном нарушении ответчиком пункта 11 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. В обоснование заявленных требований истец также указывает на отказ ФИО2 от оплаты полной стоимости недвижимости при наступлении благоприятных материальных условий, ссылаясь на приобретение ответчиком двух транспортных средств в собственность при наличии неисполненных обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ . Однако, как установлено судом и следует из материалов дела, срок договора в части исполнения обязательств ответчиком по оплате приобретенных объектов недвижимости, по состоянию на день рассмотрения гражданского дела не истек. Обязательства по оплате ответчик исполняет надлежащим образом и в полном объеме, не допуская просрочек оплаты, что подтверждается подписанным с обеих сторон актом сверки взаимных расчетов и банковской выпиской ответчика ФИО2 В этой связи к доводам истца о неисполнении досрочно своих обязательств по договору при наличии у ответчика соответствующей материальной возможности суд относится критически, поскольку оснований для досрочной выплаты стоимости объектов недвижимости по договору от ДД.ММ.ГГГГ с рассрочкой платежа у ответчика по настоящему делу не имеется. Каких-либо нарушений прав и законных интересов истца в действиях ФИО2 по делу не усматривается. Помимо изложенного, истец полагает, что существенное удорожание на сегодняшний день отчужденных им по договору купли-продажи объектов недвижимости также является основанием для расторжения заключенного с ФИО2 договора купли-продажи. Вместе с тем, цена договора является окончательной и изменению не подлежит. В силу п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В рассматриваемом случае предусмотренных законом оснований для изменения цены договора не имеется, доказательств заключения между сторонами соглашения об изменении цены договора суду также не представлено. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Исходя из содержания статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами В соответствии с положениями п.п. 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Из п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами При подписании договора купли-продажи с ответчиком истец выразил свое согласие с условиями заключенного договора, вопросов по порядку исполнения обязательств по договору, в том числе относительно возможного подорожания в последующем спорных объектов недвижимости, не возникало. При таких обстоятельствах, указанные доводы истца о подорожании отчужденных им по договору купли-продажи ответчику объектов недвижимости является несостоятельным и не могут служить основанием для расторжения заключенного между сторонами договора. В силу п.п.1,2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично. В связи с изложенным, в отсутствие доказательств, подтверждающих факт существенного нарушения ответчиком ФИО2 своих обязательств по договору купли-продажи, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи домовладения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 Поскольку требования истца об исключении ответчика из числа собственников спорных земельного участка и жилого дома, признании за ФИО1 права собственности на указанные объекты недвижимости являются производными от основного требования, в удовлетворении которого судом отказано, указанные требования удовлетворению также не подлежат. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, исключении ответчика из числа собственников земельного участка и жилого дома, признании права собственности – отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея. Судья: И.А. Лебедева