Дело № ДЕЛО № 2-107/2026 (2-2929/2025;)

Дело № (2-2929/2025) УИД № RS0 № -82 Резолютивная часть решения оглашена 27.04.2026 Решение в окончательной форме изготовлено 12.05.2025 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 27 апреля 2025 года а. Тахтамукай Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе: председательствующего судьи Горюновой М.С., при секретаре судебного заседания ФИО7 , с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО8 , представителей ответчика ФИО2 по доверенности ФИО9 , ФИО10 , рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, УСТАНОВИЛ: ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 , ФИО13 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиками ФИО2 , ФИО13 в лице ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно п. п. 1.1 п. 1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предметом настоящего договора является договоренность сторон о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества (далее основной договор) после возникновения у продавца права собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. Пунктом 1.2 договора установлено, что в соответствии с настоящим договором продавец обязуется после возникновения у него права собственности на недвижимое имущество передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1-комнатную <адрес> площадью 39 кв.м., расположенную на 1 этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> . В соответствии с пп. 2.2 п. 2 предварительного договора, стоимость объекта составляет 830 000 рублей. Сумма в размере 830 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ истцом передана продавцу полностью. Согласно пп. 3.1.1 договора продавец обязан после сдачи 3-х этажного многоквартирного жилого дома в эксплуатации, регистрации права собственности на объект на свое имя, собрать и предоставить к моменту заключения основного договора, оформленные надлежащим образом документы, необходимые для регистрации основного договора, а также регистрации перехода права собственности в установленном законодательством порядке. На момент подачи иска стало известно, что 3-х этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> , сдан в эксплуатацию, право собственности на него зарегистрировано, однако продавец не уведомил истца об этом, от заключения с истцом основного договора купли-продажи 1-комнатной квартиры за № площадью 39 кв.м., расположенной на 1 этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> , уклонился, по настоящее время основной договор не заключен. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков было направлено заявление о заключении с ФИО1 основного договора купли-продажи объекта недвижимости. Однако ответчиками заявление не было принято, в связи с истечением срока хранения было возвращено отправителю, что свидетельствует об уклонении ответчиками в заключении основного договора. В предварительном договоре стороны определили срок, в который они обязуются заключить основной договор. В установленный срок истец обратилась к ответчикам с заявлением о заключении основного договора, однако до настоящего времени последние уклоняются от его заключения. На основании изложенного истец просила обязать ответчиков заключить с ней договор купли-продажи 1-комнатной квартиры за № площадью 39 кв.м., расположенной на 1 этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> , взыскать с ответчиков в пользу истца убытки в размере 3 580 рублей 88 копеек. Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО8 в судебном заседании уточнила исковые требования, просила обязать ответчика ФИО2 заключить с ФИО1 , договор купли-продажи 1-комнатной квартиры за № площадью 39 кв.м., расположенной на 1 этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> , собрать и предоставить к моменту заключения основного договора оформленные надлежащим образом документы, необходимые для заключения основного договора, а также регистрации перехода права собственности в установленном законодательством порядке, а также взыскать с ответчика ФИО2 убытки, вызванные уклонением от заключения договора, в размере 3 580,88 рублей, из которых 3 000 рублей - расходы по уплате государственной пошлины, 580,88 рублей - почтовые расходы, от требований к ответчику ФИО13 истец отказался. Представители ответчика ФИО2 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, представила письменные возражения на иск, согласно которым между ФИО1 и ФИО3 в лице ФИО3 был заключен предварительный договор купли продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ , согласно которому стоимость приобретаемого имущества составляла 830 000 рублей, которые покупателем были выплачены продавцу. Однако впоследствии, когда возникли сложности со сдачей объекта в эксплуатацию, покупатель потребовал расторжения предварительного договора и возврата денежных средств, в связи с чем, доверенное лицо продавца, ФИО3 , возвратил оплаченные средства в размере 775 000 рублей ( ДД.ММ.ГГГГ -200 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 175 000 рублей, и ДД.ММ.ГГГГ - 400 000 рублей). Данный факт подтверждается собственноручными расписками от имени продавца о возврате денежных средств, оплаченных за квартиру. С момента выплаты последней суммы, с ДД.ММ.ГГГГ , никаких реноваций и претензий со стороны истца по делу в адрес ответчика и ее доверенного лица не поступало. В связи с отказом от исковых требований к ответчику ФИО13 производство по делу в отношении него было прекращено. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченные к участию в деле определениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ( ФИО3 , Управление Росреестра по <адрес> ), в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. От заместителя руководителя Управления Росреестра по <адрес> поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя управления. Суд, выслушав участников процесса, показания свидетеля, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам: В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. На основании ч.ч. 1, 4, 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При определении срока заключения основного договора должны применяться правила ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которыми установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО2 , ФИО13 , от имени которых по доверенности действовал ФИО3 (продавец) и истцом ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи. Предметом указанного договора является договоренность сторон о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества (далее основной договор) после возникновения у продавца права собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. Согласно п. 1.2. предварительного договора в соответствии с настоящим договором продавец обязуется после возникновения у него права собственности на недвижимое имущество передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1-комнатную <адрес> площадью 39 кв.м., расположенную на 1 этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> . Пункт 1.4. договора устанавливает срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 1-й квартал 2014 г. При этом, в силу п.1.5 основной договор может быть заключен по обоюдной договоренности сторон ранее установленного в п.1.4 срока. В соответствии с подпунктом 2.2 п. 2 предварительного договора, стоимость объекта составляет 830 000 рублей. Сумма в размере 830 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ истцом передана продавцу полностью. В силу п.3.1.1 договора продавец обязан после сдачи 3-х этажного многоквартирного жилого дома в эксплуатации, регистрации права собственности на объект на свое имя, собрать и предоставить к моменту заключения основного договора оформленные надлежащим образом документы, необходимые для регистрации основного договора, а также регистрации перехода права собственности в установленном законодательством порядке. Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций. Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора. Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключение основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности за ФИО2 на 1-комнатную квартиру за № площадью 39 кв.м., расположенную на 1 этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> , на основании решения Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ . Материалы дела не содержат сведений и доказательств, что стороны договора совершили действия по составлению текста договора купли-продажи имущества, поименованного в предварительном договоре, действия, направленные на получение контрагентом текста основного договора купли-продажи, равно как и предложение заключить основной договор купли-продажи, либо согласовать его условия, до ДД.ММ.ГГГГ - даты регистрации права собственности за ФИО2 , а также в течение года после регистрации за ФИО2 права собственности на спорное жилое помещение. Заявление от ФИО1 к ФИО2 о заключении договора купли продажи недвижимого имущества датировано ДД.ММ.ГГГГ . Однако в связи с истечением срока действия предварительного договора, предусмотренные предварительным договором обязательства в результате отсутствия действий по заключению основного договора сторон прекращены. Свидетель ФИО11 в судебном заседании пояснил, что ФИО3 дальний родственник, а ФИО1 его сестра. Он ей предложил купить квартиру у ФИО6 . ФИО5 и ФИО6 заключили предварительный договор, по которому оплата была произведена полностью. Какая была сумма, он не помнит. Он предлагал ей купить еще одну квартиру. Они должны были заключить второй договор на покупку еще одной квартиры. Первая квартира стоила примерно 800 000 рублей, а вторая квартира – чуть дороже. Две квартиры были однокомнатные по <адрес> . В какой период это было, не знает, более 5 лет прошло с момента покупки первой квартиры, а вторую она покупала в течение года после первой. На тот момент не было проблем со стройкой. ФИО6 не хватало на что-то денег, но серьезных проблем не было. За квартиру были уплачены наличные денежные средства. Суд критически относится к показаниям свидетеля ФИО11 , поскольку они не конкретизированы относительно обстоятельств залючения договоров и условий этих соглашений, противоречат иным исследованным по делу доказательствам, факт приобретения еще одной квартиры истцом у ответчика не подтвержден письменным доказательствами. При этом, ответчиком ФИО2 представлены расписки от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ на сумму 175 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ на сумму 400 000 рублей о получении ФИО1 денежных средств в общей сумме 775 000 рублей от ФИО3 , которые подтверждают намерение сторон прекратить обязательства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и принятие истцом в качестве возврата ранее произведенной оплаты указанных денежных средств. Вопреки доводам истца о том, что расписки не подтверждают возврат денежных средств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры, в расписке от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200 000 рублей указано об их получении в счет возврата оплаты <адрес> по адресу: <адрес> . В судебном заседании истец не ссылалась на то, что расписки написаны не ею, ходатайство о назначении судебной почерковедческой экспертизы не заявляла. Сам факт составления указанных расписок истцом не оспаривался. Вышеуказанные обстоятельства, содержание расписки от ДД.ММ.ГГГГ , подтверждают довод ответчика о намерении истца прекратить исполнение по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , и утрату интереса к заключению основного договора купли-продажи. Суд приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своего права из числа предусмотренных ст.12 ГК РФ. На основании вышеизложенного, исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи квартиры не подлежат удовлетворению. Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с отказом в удовлетворении основных требований о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, не подлежат удовлетворению и требования о взыскании судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины в размере 20 000 рублей. На основании изложенного, руководствуясь ч. 6 ст. 152, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 об обязании ФИО2 заключить с ФИО4 , договор купли-продажи 1-комнатной квартиры за № площадью 39 кв.м., расположенной на 1 этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> , собрать и предоставить к моменту заключения основного договора оформленные надлежащим образом документы, необходимые для заключения основного договора, регистрации перехода права собственности в установленном законодательством порядке, а также о взыскании убытков в размере 3 580,88 рублей, из которых 3 000 рублей - расходы по уплате государственной пошлины, 580,88 рублей - почтовые расходы отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Судья М.С. Горюнова \