Дело № ДЕЛО № 3га-124/2017 (3га-1211/2016;) ~ М-1361/2016

Дело №3-124/2017 Верховный суд Республики Башкортостан Именем Российской Федерации Р Е Ш Е Н И Е город Уфа 03 марта 2017 года Верховный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Михляевой Г.А. при секретаре Шакировой Г.Р. с участием представителя ГУП «Башавтотранс» РБ Шамсутдиновой З.З., представителя Министерства земельных и имущественных отношений РБ Фазлетдиновой А.Р. рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ГУП «Башавтотранс» РБ об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, у с т а н о в и л: Государственное унитарное предприятие «Башавтотранс» Республики Башкортостан (далее ГУП «Башавтотранс» РБ) обратилось в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, указав в обоснование своих требований, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 16555 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «автовокзалы», расположенного по адресу: адрес . Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 646 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городских округов городов Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан, в соответствии с которым установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 23275502 руб. Согласно отчету ООО «Деловые консультации» об оценке от 01.03.2016 №16-03-04 рыночная стоимость спорного земельного участка на эту дату составляет 17986000 руб. Считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка завышена, что нарушает его права, так как ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года. В судебное заседание представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, Администрации городского округа г. Стерлитамак Республики Башкортостан и заинтересованных лиц – КУС Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Стерлитамаку, не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом. В соответствии с положениями ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. В судебном заседании представитель ГУП «Башавтотранс» РБ Шамсутдинова З.З. исковые требования поддержала в полном объеме. Против выводов эксперта, проведшего исследование участка по определению суда, не возражала, сделанное им заключение не оспорила. Пояснила, что с заключением эксперта знакома, с ним согласна. Указала, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной необходимо для уменьшения размера арендных платежей. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной в соответствии с результатом экспертизы. В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений РБ Фазлетдинова А.Ф. не оспаривала право истца на оспаривание кадастровой стоимости. Против стоимости, установленной экспертом, не возражала. Ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявила. Просила принять решение в соответствии с законом. В письменном возражении на административный иск Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, указав, что заявленные требования на основании представленных суду документов (отчет оценщика и экспертное заключение на него) не могут быть удовлетворены, просило в удовлетворении иска отказать (л.д.158-162 т.1). Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО5 пояснил, что экспертом подобраны аналоги корректные. Аналог 3 находится в районе автовокзала, участок в общественно-деловой зоне, это развитая часть, рядом остановки. Улица Худайбердина - это на кольце на одном из выездов из Стерлитамака. А аналог за автовокзалом расположен. Ул.Коммунальная (Космодемьянской, 3) – это на въезде в Стерлитамак, считается окраиной города. Там проходит основной транспортный поток из Уфы в Стерлитамак. Высокий транспортный поток, недалеко конечная остановка троллейбусов, идет активная застройка торговыми центрами, развития города. Это бывшая производственная зона, сейчас – под коммерческое использование. Здесь все объекты торгово-офисного назначения. Там есть магазины, объекты, которые доход получают. В чистом виде трудно определить, к какому классу относятся участки под автовокзалы. Я бы отнес к коммерческому назначению. Местоположение аналога 2 на выезде из города, где имеется серьезный трафик движения. Все корректировки правильные - по площади, на торг. Замечаний нет. Аналог 3 рядом с автовокзалом, где пересечение трех основных автодорог, имеются автовокзал, автостоянка, многоэтажки, уходит на ул.Артема, это новая общественно-деловая зона. Аналоги не находятся в низкой ценовой категории. Такие участки стоят где-то от 1000 руб./кв.м. Аналоги находятся на крупных магистралях на выезде из города. Если ближе к центру были бы, то цена была бы выше. По справочнику Росбизнеспрайсинформ корректировка на площадь верная. Нет замечаний, которые повлияли бы на стоимость, на понижение стоимости. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан в письменном ответе от 23.12.2016 г. №11487 сообщило, что земельный участок с кадастровым номером №... поставлен на государственный кадастровый учет 06.12.2007 г. имеет вид разрешенного использования «автовокзалы», категории земель: земли населенных пунктов и площадь 16555 кв.м. В 2014 году, в Республике Башкортостан проведен очередной тур работ по актуализации ГКОЗ ГО города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и МР Туймазинский район Республики Башкортостан. Вышеуказанный земельный участок был отнесен к 11-й оценочной группе видов разрешенного использования, кадастровая стоимость земельного участка составила 23275502 руб., УПКС составил 1405,95 руб./кв.м. Результаты ГКОЗ определены по состоянию на 01.06.2014 г., утверждены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 646 г. (л.д.206-207 т.1). Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит административное исковое заявление с учетом его уточнения подлежащим удовлетворению. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка. В силу пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В силу положений абзацев 3, 4, 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Исходя из положений статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 1 марта 2011 г. № 275-О-О и от 3 июля 2014 г. № 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель, тем самым действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, но не исключающее использование индивидуально определенной рыночной стоимости, само по себе не может рассматриваться как нарушающее принцип равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу. Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой. В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка. При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении. Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора. Установлено, что между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ГУП «Башавтотранс» РБ заключен договор аренды от дата №... -РБ-09 сроком до дата . Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №... площадью 16555 кв.м., расположенного по адресу: адрес (л.д. 15-25 т.1). В соответствии с п.п. 3.3. договора расчет арендной платы оформляется отдельным приложением к договору, которое является его неотъемлемой частью. Исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка подтверждается представленными расчетами (л.д. 26, 27 т.1). Доказательств иного порядка исчисления размера арендной платы административными ответчиками, заинтересованным лицом суду не представлено. Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 16555 кв.м., категории земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «автовокзалы», расположенный по адресу: адрес , поставлен на государственный кадастровый учет 06.12.2007 года (л.д. 11-14 т.1). Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года №646 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 1 июня 2014 года. Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс». Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... в соответствии с названным постановлением определена по состоянию на 01.06.2014 года в размере 23275502 руб., что также подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.11.2016 года (л.д.10 т.1). ГУП «Башавтотранс» РБ просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права заявителя, как плательщика арендной платы. Заявителем предоставлен отчет от 01.03.2016 №16-03-04 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Деловые консультации», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.06.2014 г. составляет 17986000 руб. (л.д.35-125 т.1). Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, а также определенная оценщиком стоимость объекта оценки подтверждена положительным экспертным заключением от 11.03.2016 г. № 037/2016/Уфа/2 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (л.д.126-148 т.1). Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 12.04.2016 г. №178 отклонено заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поступившее в комиссию 18 марта 2016 года (л.д.149-150 т.1). Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 27.12.2016 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО «Ребус», на разрешение эксперта постановлен вопрос об определении по состоянию на 1.06.2014 г. рыночной стоимости земельных участков: с кадастровым номером №... общей площадью 16555 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «автовокзалы», расположенного по адресу: адрес . Согласно заключению эксперта ООО «Ребус» от 26.01.2017 года № 12.6-16 рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 19580000 руб. (л.д.5-58 т.2). Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО «Ребус» от 26.01.2017 года № 12.6-16 с учетом пояснений специалиста, лицами, участвующими в деле, в судебном заседании 03.03.2017 года не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО «Ребус» от 26.01.2017 года № 12.6-16 установленным требованиям лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приведены. Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. Суд, оценивая заключение эксперта ООО «Ребус» от 26.01.2017 года № 12.6-16 и отчет от 01.03.2016 №16-03-04 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Деловые консультации», представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО «Ребус» от 26.01.2017 года № 12.6-16, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, экспертом соблюдены. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и научных и практических источниках. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки «на дату предложения», «на торг», «на размер площади» (л.д. 12-17 т.2). Поскольку экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, ставить его под сомнение оснований не имеется. С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Ребус» от 26.01.2017 года № 12.6-16. Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату. Как усматривается из материалов дела кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... установлена по состоянию на 01 июня 2014 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.11.2016 года (л.д. 10 т.1). На эту же дату экспертом определена рыночная стоимость земельного участка. Исходя из части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ГУП «Башавтотранс» РБ рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках. Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено. С учетом изложенного, права заявителя – арендатора земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ГУП «Башавтотранс» РБ, вытекающие из арендных отношений. При таких обстоятельствах требования заявителей подлежат удовлетворению. Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд р е ш и л: административное исковое заявление Государственного унитарного предприятия «Башавтотранс» Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поступившее в Верховный суд Республики Башкортостан 19.12.2016 года после обращения 18 марта 2016 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, удовлетворить. Установить по состоянию на 1 июня 2014 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 16555 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «автовокзалы», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , равной рыночной стоимости в размере 19580000 рублей. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Судья Верховного суда Республики Башкортостан Г.А. Михляева