Дело № ДЕЛО № 3га-70/2022 (3га-1653/2021;) ~ М-1166/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Р Е Ш Е Н И Е дело № 3га-70/2022 21 апреля 2022 года г. Уфа Верховный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Старичковой Е.А., при секретаре Галиеве Д.В., с участием представителя административного истца Семеновой Л.А. – Валиахметова И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Семеновой Л.А об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, установил: Семенова Л.А., являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: адрес , обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ... №... от дата . Данное обстоятельство нарушает законные интересы административного истца в части уплаты экономически обоснованной арендной платы, исчисляемой в процентном отношении от кадастровой стоимости участка. Административный истец просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном в Отчете по оценке. В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Валиахметов И.Ю. административный иск поддержал, пояснив, что проведенной по делу экспертизой на соответствие Отчета об оценке действующему законодательству подтверждено, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком правильно. Возражения и несогласие с выводами по оценке, а также с заключением эксперта административный ответчик свел по существу к факту неприменения в отношении двух аналогов корректировки на вид права, что несущественно отразилось на итоговой рыночной стоимости земельного участка. При указанных обстоятельствах полагает, что основания для назначения по делу оценочной экспертизы отсутствуют, просил признать Отчет об оценке надлежащим доказательством по определению рыночной стоимости земельного участка. Лица, участвующие в деле – административные ответчики: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, заинтересованные лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, Правительства Республике Башкортостан, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд представителей не направили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной. Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства из материалов дела, суд приходит к следующим выводам. В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ). В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года. Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения. Из материалов дела следует, что административный истец по договору аренды от дата №... является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... . Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора аренды, ставка арендной платы установлена в размере1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объекта недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 24 июня 2004 года. Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2019 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года», размещенным на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan, 24.10.2019. Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2019 года согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата в размере 7 445 649,92 руб. Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил в материалы дела отчет оценщика ... №... от дата , согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 615 000,00 рублей. В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. На соответствие Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также на подтверждение стоимости объектов оценки судом назначена экспертиза. Согласно заключению эксперта ... №... от дата Отчет об оценке оценщика ... №... от дата , которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2019 года составила 3 615 000 рублей, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Заключение выдано экспертом, имеющим стаж оценочной деятельности ... лет, судебного эксперта – ... лет, являющегося членом некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов», имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости» от дата №... , профессиональная деятельность которого застрахована по действующему по 29.01.2023 года страховому полису. Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Анализ указанного отчета показал, что оценка произведена оценщиком высшей категории, квалифицированным оценщиком объектов 1 категории сложности, имеющим стаж оценочной деятельности ... лет, включенным в реестр оценщиков саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», имеющим квалификационный аттестат в области оценочная деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от дата №... , профессиональная деятельность которого застрахована по действующему по 26.06.2022 года страховому полису. При проведении исследования использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, при котором использованы шесть аналогов земельных участков коммерческого назначения, расположенных аналогично объекту оценки в адрес , с типовыми условиями о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки на локальное местоположение в черте города. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанному назначению в январе-декабре 2017 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по площади земельных участков с применением скидки на торг. Оценщиком в соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке соблюдены в полной мере принципы изложения информации, существенной с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки. Информации, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, подтверждена. Отчет об оценке не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке) и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), оценщик при выборе используемого при проведении оценки подхода учел не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), оценщик в качестве объектов-аналогов использовал земельные участки, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов являлось единообразным. Проводя анализ рынка, оценщиком по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка и типовая зона в пределах города, категория земель и разрешенное использование, передаваемые права, площадь объекта, наличие инженерных коммуникаций, расположение относительно красных линий, характеристика формы и рельефа участка, стоимость, дата размещения предложения. Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог оценщиком сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлены различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель скорректирована по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывалась на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Из поступивших от административного ответчика ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» возражений на Отчет об оценке следует только один довод о неверном результате при установлении рыночной стоимости, а именно, неприменение оценщиком корректировки на вид передаваемых прав в отношении объектов-аналогов №2 и №6, поскольку согласно выпискам из ЕГРН об основных характеристиках на данные объекты недвижимости, они находятся в аренде. С учетом поступивших и документально подтвержденных возражений оценщиком ... ФИО9 в судебное заседание представлен расчет с учетом применения корректировки на вид права по аналогам №2 и №6, согласно которым рыночная стоимость земельного участка составила 3 735 000 рублей (т.2, лд.д.134-136). Таким образом, разница полученных величин стоимости земельного участка между определенной оценщиком ... при выполнении отчета №... от дата , и с применением корректировки по двум аналогам согласно возражениям административного ответчика, составляет 120 000 рублей, что соответствует 3,3% и находится в границах допустимого интервала диапазона рыночной стоимости, что подтверждено при рассмотрении дела представителем административного ответчика ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» (протокол судебного заседания от 29 марта 2022 года, т.2 л.д.158 оборот). Действительно, 30-процентное отклонение рыночной стоимости объекта недвижимости по Отчету об оценке от его кадастровой стоимости считается допустимым исходя из системного толкования положений абзаца 2 пункта 20 приказа Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также подпункта 4 пункта 2 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому цена соответствует уровню рыночных цен при отклонении менее чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен. При указанных обстоятельствах суд полагает Отчет об оценке ... №... от дата надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном при оценке его рыночной стоимости. Суд не находит оснований для назначения и проведения по делу оценочной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку иное разрешение возникшего спора повлечет нарушение прав административного истца на справедливое, правильное и законное исполнение обязанностей по оплате арендных платежей исходя из действительной стоимости объекта налогообложения в условиях, когда и отчет об оценке, и заключение эксперта соответствуют действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, достоверно подтверждают итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. В таких условиях определение рыночной стоимости по результатам оценочной экспертизы в наивысшем размере, но незначительно отличающееся от результатов оценки, проведенной специалистом-оценщиком, профессионализм которого не вызывает сомнений, противоречит части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, самой природе права оспаривания кадастровой стоимости, поскольку не будет способствовать восстановлению нарушенного права административного истца, и, как следствие, не позволит достигнуть цели реализации физическим лицом права на судебную защиту путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил: административное исковое заявление Семеновой Л.А об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... , в размере его рыночной стоимости 3 615 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 21 октября 2021 года. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Е.А. Старичкова