Дело № ДЕЛО № 3га-73/2022 (3га-1658/2021;) ~ М-1176/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Р Е Ш Е Н И Е дело № 3га-73/2022 28 апреля 2022 года г. Уфа Верховный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Старичковой Е.А., при секретаре Галиеве Д.В., с участием представителя административного истца ООО «Парк имени Ивана Якутова» - Габдрафиковой Г.Ф., представителя административного ответчика ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» Валеевой К. А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Парк имени Ивана Якутова» (далее – ООО «Парк имени Ивана Якутова») об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, установил: ООО «Парк имени Ивана Якутова», являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... , обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ... №... от дата . Данное обстоятельство нарушает законные интересы административного истца в части уплаты экономически обоснованной арендной платы, исчисляемой в процентном отношении от кадастровой стоимости участка. Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном в Отчете по оценке. В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Габдрафикова Г.Ф. административный иск поддержала, пояснив, что проведенной по делу экспертизой на соответствие Отчета об оценке действующему законодательству подтверждено, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком правильно. При этом возражения и несогласие с выводами по оценке со стороны административного ответчика ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» полагает необоснованными ввиду неправильного определения и расчета кадастровой стоимости земельного участка без учета его нахождения полностью в рекреационной зоне Р-1, что фактически привело к необоснованному завышению кадастровой стоимости земельного участка. Являясь арендатором земельного участка, административный истец не может изменить один из установленных видов разрешенного использования земельного участка – «предпринимательство», исходя из которого была рассчитана кадастровая стоимость участка, на котором фактически осуществление предпринимательской деятельности запрещено. Оценщиком при индивидуальном подходе при оценке рыночной стоимости данные обстоятельства были учтены путем применения соответствующих корректировок на вид разрешенного использования. При указанных обстоятельствах полагает, что основания для назначения по делу оценочной экспертизы отсутствуют, просила признать Отчет об оценке надлежащим доказательством по определению рыночной стоимости земельного участка. Представитель административного ответчика ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенности Валеева К.А. просила отказать в удовлетворении заявленного требования со ссылкой на представленные возражения, согласно которым, по мнению административного ответчика, при проведения исследования оценщиком отобраны некорректно аналоги по сегменту рынка и по площади. Корректировки, рассчитанные на основании сборника рыночных корректировок под ред. Яскевича Е.Е. составили (-73%), что не рекомендуется допускать при проведении оценки. При этом, полагая несение бремени доказывания рыночной стоимости непосредственно административным истцом, о назначении по делу оценочной экспертизы не ходатайствовала. Лица, участвующие в деле – административные ответчики: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, заинтересованные лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республике Башкортостан, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд представителей не направили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной. Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства из материалов дела, суд приходит к следующим выводам. В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ). В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года. Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения. Из материалов дела следует, что административный истец по договору аренды от дата №... является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... . Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора аренды, ставка арендной платы установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объекта недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 6 августа 2009 года. Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2019 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года», размещенным на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan, 24.10.2019. Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2019 года согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.10.2021 года в размере 449 063 752,62 руб. Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил в материалы дела отчет оценщика ... №... от дата , согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 120 000 000,00 рублей. В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. На соответствие Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также на подтверждение стоимости объекта оценки судом назначена экспертиза. Согласно заключению эксперта ... №... от дата Отчет об оценке оценщика ... №... от дата , которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2019 года составила 120 000 000 рублей, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Заключение выдано экспертом, имеющим стаж оценочной деятельности 18 лет, судебного эксперта – 12 лет, являющегося членом некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов», имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости» от 02.07.2021 года № 023338-1, профессиональная деятельность которого застрахована по действующему по 29.01.2023 года страховому полису. Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Анализ указанного отчета показал, что оценка произведена оценщиком высшей категории, квалифицированным оценщиком, имеющим стаж оценочной деятельности 14 лет, включенным в реестр оценщиков Ассоциации «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», имеющим квалификационный аттестат в области оценочная деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 25.12.2020 года № 018339-1, профессиональная деятельность которого застрахована по действующему по 05.06.2022 года страховому полису. При проведении исследования использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, при котором использованы шесть аналогов земельных участков коммерческого назначения исходя из вида разрешенного использования объекта оценки, расположенных в городе Уфе Республики Башкортостан, с расчетом корректировки на локальное местоположение в черте города. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанному назначению в мае-декабре 2018 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по виду передаваемых прав, площади земельных участков с применением скидки на торг. Согласно поступившим в суд возражениям от административного ответчика ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» оценщик, по мнению административного ответчика, неправильно использовал аналоги №№ 1,3-6, относящиеся к сегменту №4 (Предпринимательство), аналог №2 из сегмента №6 (Транспорт), что не соответствует сегменту рынка объекта оценки. Также, по мнению административного ответчика, неправомерно применена корректировка на вид разрешенного использования на основании сборника рыночных корректировок под редакцией Яскевича Е.Е. (-73,15%). Третий довод со стороны административного ответчика состоит в некорректном использовании аналогов с неизмеримо меньшей площадью в сравнении с площадью объекта оценки, составляющей ... кв.м. По пояснениям в судебном заседании оценщика ... ФИО6 следует, что при проведении исследования в ходе осмотра объекта оценки и анализа документации установлено, что земельный участок с разрешенным использованием «Предпринимательство, культурное развитие, развлечения, спорт» фактически используется в качестве парка отдыха горожан, на территории которого расположены детские площадки, велодорожки, летние аттракционы, озеро «Солдатское», ресторан «Тихая Гавань» и обладает уникальными характеристиками, так как расположен в территориальной зоне Р-1 (рекреационная зона с назначением: для зеленых насаждений общего пользования и объектов активного отдыха, организации городских парков, лесопарков, скверов, бульваров, используемых в целях кратковременного отдыха, проведения досуга населения), что подтверждено справкой Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от дата №... (т.2 л.д. 6). С учетом указанных конкретных обстоятельств об ограниченном гражданским обороте объекта оценки и его частичного использования для целей предпринимательства оценщик пришел к обоснованному, по мнению суда, выводу о том, что отнесение объекта оценки к одному конкретному сегменту рынка является невозможным, в связи с чем применение оценщиком в отношении всех аналогов корректировки на вид разрешенного использования является полностью обоснованным и корректным. Как следует из Отчета об оценке (т.1 л.д.120) коэффициенты на вид разрешенного использования 0,227 (рекреация) и 0,847 (офисно-административное) как средние значения по 2019 году использованы оценщиком согласно Сборнику рыночных корректировок -2019» под ред. канд. тех. наук Е.Е.Яскевича, 2019. Расчет и применение корректировки с использованием коэффициента по рекреации является обоснованным и согласующимся с положениями пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Применение справочной литературы и Сборников оценщиков под конкретной редакцией тех или иных авторов является правом оценщика при проведении исследования и не ограничивается законодательными актами стандартами оценки, в связи с чем суд считает необоснованным и не подтвержденным какими-либо доказательствами довод административного ответчика о некорректности примененной корректировки на основании Справочника под ред. Е.Е.Яскевича. Довод административного ответчика о существенном отличии отобранных аналогов от объекта оценки по площади суд не может расценивать в качестве доказательства о недостоверности вывода о рыночной стоимости объекта недвижимости, принимая во внимание как размер непосредственно объекта оценки (90 678 кв.м) в части отбора аналогов с указанными параметрами, так и применение оценщиком при итоговых расчетах соответствующей корректировки по площади. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оценщиком в соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке соблюдены в полной мере принципы изложения информации, существенной с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки. Информации, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, подтверждена. Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог оценщиком сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлены различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель скорректирована по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывалась на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При указанных обстоятельствах суд полагает Отчет об оценке ... №... от дата надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном при оценке его рыночной стоимости. При рассмотрении дела со стороны ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» не представлены доказательства о достоверности вывода о кадастровой стоимости спорного земельного участка при проведении государственной кадастровой оценки, при которой в силу положений пункта 1.7 Методических указаний о государственной кадастровой оценки, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12 мая 2017 года №226, действовавших на момент проведения оспариваемой государственной кадастровой оценки, для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществлен сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объекте оценки. При этом в отношении земельных участков в обязательном порядке учитывается его целевое назначение (принадлежность к определенной категории земель) и (или) разрешенное использование, а также вид осуществляемой на нем деятельности – пункт 1.10 Методических указаний. В границах территориальной зоны анализируются виды разрешенного использования земельных участков, документы территориального планирования для выделения ценовых зон с различными основными видами использования объектов недвижимости (пункт 6.8.2 Методических указаний. Как установлено в судебном заседании, при использовании в отношении объекта оценки метода массовой оценки и построения единых групп объектов недвижимости со схожими характеристиками не принято во внимание нахождении спорного земельного участка в территориальной зоне Р-1, что привело к необоснованному завышению государственной кадастровой стоимости земельного участка как объекта оценки, что также косвенно подтверждается предоставленными со стороны представителя административного истца сведениями о государственной кадастровой стоимости в ходе проведенной государственной кадастровой оценки однотипного земельного участка «Парк имени Гафури» с кадастровым номером ... площадью ... кв.м по адресу: адрес , расположенного в зоне Р-1, кадастровая стоимость которого составила при проведении государственной кадастровой оценке 145 259,96 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для назначения и проведения по делу оценочной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку иное разрешение возникшего спора повлечет нарушение прав административного истца на справедливое, правильное и законное исполнение обязанностей по оплате арендных платежей исходя из действительной стоимости объекта налогообложения в условиях, когда и отчет об оценке, и заключение эксперта соответствуют действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, достоверно подтверждают итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил: административное исковое заявление ООО «Парк имени Ивана Якутова» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... , в размере его рыночной стоимости 120 000 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 25 октября 2021 года. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Е.А. Старичкова