Дело № ДЕЛО № 3га-144/2022 (3га-1749/2021;) ~ М-1273/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Р Е Ш Е Н И Е дело № 3га-144/2022 15 марта 2022 года г. Уфа Верховный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Старичковой Е.А., при секретаре Ширшовой Э.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Прогресс» (далее – ООО СФ «Прогресс») об установлении кадастровой стоимости недвижимости равной их рыночной стоимости, установил: ООО СФ «Прогресс», являясь собственником нежилого здания и арендатором двух земельных участков, расположенных в городе Уфе Республики Башкортостан, обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ... №... от дата . Данное обстоятельство нарушает законные интересы административного истца в части уплаты налога на имущество и арендной платы в повышенном размере. Административный истец просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размерах, установленных в Отчете по оценке. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд представителей не направили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной. Рассмотрев заявленные требования, исследовав письменные доказательства из материалов дела, суд приходит к следующим выводам. В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ). В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года. Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения. Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес , что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата . Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от дата нежилое здание поставлено на кадастровый учет 23 июля 2011 года. Результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года утверждены Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12 ноября 2020 года № 1701 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года», опубликованным на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан 27.11.2019 года http://www.npa.bashkortostan.ru. Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2020 года согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата в размере 97 424 614,84 руб. На основании договора аренды от дата административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... По выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объекта недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 25.05.2005 года. По условиям договора и согласно приложенному расчету арендной платы, последняя исчисляется в процентном отношении от кадастровой стоимости участка. В соответствии с договором аренды от дата административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... .. Согласно выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках на объект недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 18.12.2001 года. По условиям договора и согласно приложенному расчету арендной платы, последняя исчисляется в процентном отношении от кадастровой стоимости участка. Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2019 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года», размещенным на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan, 24.10.2019. Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 года в следующих размерах: - с кадастровым номером ... – 30 113 307,5 руб., - с кадастровым номером ... – 32 895 132,03 руб. согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 30.09. 2021 года. Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил в материалы дела отчет ... №... от дата , согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах: - нежилого здания с кадастровым номером ... – 60 192 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2020 года, - земельного участка с кадастровым номером ... -12 386 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года, - земельного участка с кадастровым номером ... – 17 742 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом. В ходе судебного разбирательства административными ответчиками каких-либо доказательств иного размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости суду представлено не было. На соответствие Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также на подтверждение стоимости объектов оценки судом назначена экспертиза. Согласно заключению эксперта ... №... от дата Отчет об оценке ... №... от дата соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Анализ указанного отчета показал, что оценка произведена оценщиком, включенным в реестр оценщиков саморегулируемой организации оценщиков «Русское общество оценщиков», имеющим стаж оценочной деятельности 9 лет, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочная деятельности по направлению «оценка недвижимости» от 17.05.2021 года №... , профессиональная деятельность которого застрахована по действующему страховому полису. При проведении исследования объекта капитального строительства использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, модифицированный метод остатка в рамках доходного подхода. Отказ от применения в исследовании затратного подхода в Отчете мотивирован. При сравнительном подходе в качестве объектов-аналогов по нежилому зданию отобраны пять объектов капитального строительства торгово-офисного назначения, расположенные в адрес . В связи с выбором максимально аналогичных аналогов объем произведенных корректировок незначительный (по площади, на торг, на красную линию по аналогам №1 и №4, на конструктивные особенности (этаж), на наличие отдельного входа для объектов-аналогов №№1,3 и 4). Весовые коэффициенты всех аналогов практически равные, что свидетельствует об однородности подобранных аналогов. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже объектов капитального строительства в январе-декабре 2019 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. Выводы оценщика при проведении исследования земельного участка с кадастровым номером ... сделаны на основе сравнительного анализа, при котором использованы три аналога земельных участков коммерческого назначения, расположенные в адрес , находящихся в собственности владельцев, с аналогичными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки местоположение в черте города. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанным назначениям в январе- июне 2018 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по площади земельных участков, выход на красную линию с применением скидки на торг. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в исследовании объектов-аналогов. При проведении исследования земельного участка с кадастровым номером ... сделаны на основе сравнительного анализа, при котором использованы три аналога земельных участков производственного назначения, расположенные в адрес , находящихся в собственности владельцев, с аналогичными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки местоположение в черте города. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанным назначениям в январе-июле 2018 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по площади земельных участков, наличие ветхих строений и сооружений с применением скидки на торг. Таким образом, оценщиком в соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке соблюдены в полной мере принципы изложения информации, существенной с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки. Информации, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, подтверждена. Отчет об оценке не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке) и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), оценщик при выборе используемых при проведении оценки подходов учел не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), оценщик в качестве объектов-аналогов использовал объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемые, ценообразование по каждому из указанных факторов являлось единообразным. Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог оценщиком сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлены различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель скорректирована по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывалась на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При указанных обстоятельствах суд полагает Отчет об оценке ... №... от дата надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков в размерах, установленных при оценке их рыночной стоимости. Поскольку доказательства недостоверности выводов по оценке лицами, участвующими по делу, не представлены, каких-либо объективных доводов, позволяющих суду усомниться в достоверности представленного административным истцом доказательства не представлено с учетом проведенной по делу экспертизы, суд приходит к выводу о признании Отчета об оценке №... от дата , подготовленного оценщиком ... надлежащим доказательством по делу об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в Отчете. Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил: административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Прогресс» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить. Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес в размере его рыночной стоимости 60 192 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2020 года. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... , в размере его рыночной стоимости 12 386 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: адрес , вид разрешенного использования: ... , в размере его рыночной стоимости 17 742 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 15 ноября 2021 года. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья Верховного Суда Республики Башкортостан Е.А. Старичкова