Дело № ДЕЛО № 2-1689/2025 ~ М-1040/2025

Дело № 2-1689/2025 УИД03RS0001-01-2025-001798-56 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 23 октября 2025 года город Уфа Демский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сираевой И.М. при секретаре Шарышевой Ю.С. с участием представителя истца ФИО9 , ответчика ФИО3 , представителя ответчика УФССП по РБ - ФИО7 , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, Управлению ФССП по Республике Башкортостан, ФИО3 о признании торгов недействительными, УСТАНОВИЛ: ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее по тексту – ТУ Росимущество по РБ), Управлению ФССП по Республике Башкортостан, ФИО3 о признании торгов недействительными. В обосновании иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ Демским районным судом г. Уфы по делу № удовлетворены исковые требования АО «Газпромбанк» к ФИО4 о взыскании задолженности по ипотечному договору, обращено взыскание на заложенное имущество квартиру путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 3 856 000 руб. Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ по делу № решение суда первой инстанции оставлено без изменения, жалоба без удовлетворения. ДД.ММ.ГГГГ Демским РОСП г. Уфы возбуждено исполнительное производство № на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ № ФС № . ДД.ММ.ГГГГ определением ФИО2 районного суда <адрес> удовлетворено заявление ФИО4 об изменении способа и порядка исполнения решения суда, установлена начальная продажная стоимость имущества в размере 4 552 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Демского РОСП вынесено постановление о передаче имущества на торги в ТУ Росимущества Республики Башкортостан по начальной продажной стоимости 3 856 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в Демский РОСП подано заявление о приостановлении исполнительного производства в связи с удовлетворением ее заявления об изменении способа и порядка исполнения решения суда в части начальной цены заложенного имущества. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО13 ФИО12 вынесено постановление об отказе в удовлетворении заявления о приостановлении торгов. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направлено заявление в Демский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан о приостановлении исполнительного производства, которое также направлено для информации как заинтересованному лицу в Демский РОСП, о чем имеется соответствующая отметка канцелярии о вручении. ДД.ММ.ГГГГ заложенное имущество реализовано на электронных торгах ФИО3 по цене выкупа в размере 4 010 240 руб. Полагая свое право на продажу имущества по реальной стоимости нарушенным, истец просит признать недействительными торги по продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес> , кадастровый № , признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ , заключённый между ТУ Росимущества в Республики Башкортостан и ФИО3 недействительной сделкой. Истец ФИО4 на судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО9 который в судебном заседании поддержал исковые требования, пояснил, что истец поставила в известность службу судебных приставов об определении судом иной стоимости квартиры, которое ими было проигнорировано и квартира была продана по заниженной стоимости при реальной цене квартиры в размере 8 млн. руб. Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в иске. Пояснил, что взял кредит в Банке УралСиб под 33%, и в настоящее время не может оформить право собственности на оплаченную квартиру. Является добросовестным приобретателем. Представитель ответчика УФССП по Республике Башкортостан - ФИО7 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении, пояснила, что служба судебных приставов не была извещена о рассмотрении судом заявления ФИО4 об изменении начальной продажной цены квартиры. Копия судебного акта, вступившего в законную силу, в службу не поступала. Доказательства нарушения процедуры торгов истцом не представлены. Представитель ответчика ТУ Росмущества в Республике Башкортостан на судебное заседание не явился, судом извещен надлежащим образом, в материалы дела представил возражение на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать. Третье лицо АО «Газпромбанк» на судебное заседание своего представителя не направил, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон. Заслушав стороны, изучив представленные материалы, суд приходит к следующему. Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Демского районного суда г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: «Взыскать с ФИО4 в пользу акционерного общества «Газпромбанк» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 333 465,42 руб., в том числе 3 064 737, 53 руб.- просроченный основной долг, 179 059, 88 руб. – проценты на просроченный основной долг, 89 000 руб. – пени за просрочку возврата кредита, начисленные на сумму невозвращенного в срок кредита, 668,01 руб. - пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 30 108, 81 руб. Взыскать с ФИО4 в пользу акционерного общества «Газпромбанк» проценты за пользование кредитом по ставке 10,75 % годовых, начисляемые на сумму фактического остатка просроченного основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату его полного погашения включительно. Обратить взыскание на предмет залога: квартиру, по адресу: <адрес> , состоящую из трех жилых комнат, общей площадью № кв.м., кадастровый номер № , принадлежащую ФИО4 , путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 3 856 000 руб. Обращение взыскания на заложенное имущество отсрочить на один год. Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ решение ФИО2 районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. Судебным приставом-исполнителем Демского районного отделения судебных приставов г. Уфы УФССП России по Республике Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство № в отношении должника ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ Определением Демского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан должнику ФИО4 предоставлена рассрочка исполнения решения сроком на 1 год. По заявлению ФИО4 определением Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ изменен порядок и способ исполнения решения Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, начальная продажная цена заложенного имущества – вышеназванной квартиры установлена в размере 4 552 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Демского районного отделения судебных приставов г. Уфы УФССП России по РБ ФИО14 было постановлено передать в ТУ Росимущество по Республике Башкортостан на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона квартиру, по адресу: <адрес> на сумму 3 856 000 рублей. Продавец и организатор торгов: ТУ Росимущества по Республике Башкортостан разместило извещение и документацию по проведению аукциона в электронной форме на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» <данные изъяты> для проведения торгов в электронной форме по реализации государственного и муниципального имущества, на сайте электронной площадки <данные изъяты> по номеру процедуры: № и Лоту номер: № . Согласно протоколу о результатах торгов по продаже заложенного имущества на электронных торгах от ДД.ММ.ГГГГ торги признаны состоявшимися и определен победитель по номеру заявки № от ДД.ММ.ГГГГ в 21:44:49 - ФИО3 . Квартира продана по цене 4 010 240 рублей 00 копеек года. ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества по Республике Башкортостан и ФИО3 подписан договор купли-продажи спорной квартиры № № . Согласно ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса (п. 2). В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку. Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника. То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными. Судом установлено, что определением Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ ( № и № ) по заявлению ФИО4 изменен порядок и способ исполнения решения Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, начальная продажная цена заложенного имущества – вышеназванной квартиры установлена в размере 4 552 000 руб. Как следует из материалов дела судебный пристав-исполнитель, в чьем производстве находилось исполнительное производство к участию в деле привлечен не был, о дате судебного заседания не извещался. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ Демский РОСП должником ФИО4 был поставлен в известность об определении судом иной начальной цены заложенного имущества. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ апелляционная жалоба ПАО «Газпромбанк» на определение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлена без удовлетворения. Таким образом, несмотря на вступление в законную силу судебного акта об увеличении стоимости квартиры до 4552000 руб., наличия у службы судебных приставов -о принятии судом к рассмотрению заявления ФИО4 об изменении начальной продажной цены квартиры, что следует заявления о приостановлении исполнительного производства, поданного ФИО4 с отметкой Демского РОСП г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГ , - о том, что данное заявление удовлетворено, что следует из заявления ФИО4 о приостановлении исполнительного производства, поданного в Демское РОСП г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГ ( <данные изъяты> ) спорная квартира была выставлена на торги по заниженной стоимости – 3856 000 руб. В силу ч. 3 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества. Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ). В силу ст. 93 Закона об исполнительном производстве торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ. Перечень оснований для признания торгов недействительными, закрепленный в ст. 449 Гражданского кодекса РФ, не является исчерпывающим. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 данного кодекса (пункт 2). Публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. Так, недействительными по иску заинтересованного лица могут быть признаны торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 Гражданского кодекса РФ). Приведенный в п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ , разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными в связи с допущенными нарушениями закона, повлекшими за собой незаконную передачу имущества должника на реализацию с публичных торгов. Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке) и устанавливается в размере 80 процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке). По смыслу указанной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом. Указанный правовой подход подтвержден в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017. Как установлено судом, спорная квартира реализована на торгах исходя из начальной продажной цены (3 856 000 руб.), которая изменена последующим судебным актом и установлена в размере 4 552 000 руб., что является нарушением закона и порядка проведения торгов. На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые торги и передача объекта недвижимости ответчику ФИО3 произошли вследствие исполнения решения суда, которое на момент проведения торгов изменено, следовательно, оспариваемые торги и реализация спорного имущества произошли не по цене, установленной судом, что влечет за собой их недействительность, в связи с чем требования истца о признании торгов, проведенных МТУ Росимущества в Республике Башкортостан по реализации в рамках исполнительного производства предмета залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес> , подлежат удовлетворению. Данное обстоятельство, повлиявшее на формирование стоимости квартиры при продаже на торгах, признаются судом существенно нарушающими права ФИО4 Поскольку судом удовлетворены требования о признании торгов недействительными суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о применении последствий недействительной сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № , заключенный между ТУ Росимущества по Республике Башкортостан и ФИО3 Согласно пункту 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 № 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными вследствие допущенных нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса РФ. Обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени. Таким образом, суд приходит к выводу о применении последствий недействительности сделки в указанной части в виде обязания ТУ Росимущества по Республике Башкортостан денежных средств в сумме 4 010 240 руб, уплаченных по недействительной сделке. Согласно правоприменительной позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2017 N 310-ЭС17-861, приведенные в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 разъяснения основаны на том, что по общему правилу при недействительности публичных торгов обращение взыскание на имущество должника не может считаться надлежаще завершенным. Покупатель возвращает приобретенное на торгах имущество организатору торгов. Целью возврата имущества во владение организатора торгов является проведение повторных публичных торгов. В свою очередь, организатор торгов возвращает покупателю денежные средства и в дальнейшем имеет возможность возместить соответствующие затраты из выручки, полученной на повторных торгах. Учитывая приведенное правовое обоснование, а также тот факт, что спорное жилое помещение не выбыло из фактического владения и пользования ФИО4 , фактически покупателю ФИО3 передано не было оснований для возложения на него обязанности возврата спорного имущества продавцу не имеется. Учитывая, что переход права собственности к приобретателю квартиры ФИО3 не зарегистрирован, принятое судом решение не влечет необходимости внесения регистрационных записей в ЕГРН. Суд отклоняет доводы представителя ФИО3 о добросовестности приобретения спорного объекта недвижимости, поскольку добросовестность приобретения имущества ответчиком правового значения не имеют, что соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" и пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению. Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л : Исковые требования ФИО4 ( № ) к Территориальному управлению Росмущества по Республике Башкортостан, Управлению ФССП по Республике Башкортостан, ФИО3 ( № ) о признании торгов недействительными удовлетворить. Признать недействительными торги от ДД.ММ.ГГГГ по продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес> , Признать недействительным договор № купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Росимущества по Республике Башкортостан и ФИО3 по итогам протокола о результатов торгов от ДД.ММ.ГГГГ . Привести стороны в первоначальное положение. Обязать Территориальное управление Росимущества по Республике Башкортостан вернуть ФИО3 ( № ) 4 010 240 (четыре миллиона десять тысяч двести сорок) рублей. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Демский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в течение месяца со дня составления мотивированного решения. Судья И.М. Сираева Мотивированное решение составлено 20 ноября 2025 года