Дело № ДЕЛО № 2-73/2024 (2-2151/2023;) ~ М-2068/2023

Дело № 2-73/2024 03RS0054-01-2023-003030-18 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Мелеуз 21 марта 2024 года Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Барышниковой Л.Н., при секретаре судебного заседания Замесиной М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АбсатароваАзаматаГиниятуловича к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройМелеуз» о признании права собственности на нежилое помещение, постановке на кадастровый учет, внесении изменений в ЕГРН, УСТАНОВИЛ: Абсатаров А.Г. обратился в суд с указанным иском, который обосновал тем, что между ним и ООО «ИнвестСтройМелеуз» заключен договор долевого участия в строительстве от 22 октября 2015 года <№> , в соответствии с которым дольщик принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство нежилых помещений в подвальном этаже дома, расположенном по адресу: <адрес обезличен> , в порядке долевого участия в размере и на условиях, предусмотренных договором, а Застройщик обязуется собственными и привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и передать в собственность участнику долевого строительства обозначенное в договоре помещение и долю в праве собственности на общее имущество Объекта. В соответствии с договором, объектом долевого строительства является нежилое помещение, расположенное в подвальном этаже объекта, проектная площадь помещения составляет 415 кв.м, цена договора 100000 руб. Согласно п. 6.1.5 Договора ответчик обязуется не позднее 30 дней со дня подписания акта о вводе объекта в эксплуатацию совершать все действия, необходимые для государственный регистрации права собственности дольщика в соответствующем государственном органе. Объект введен в эксплуатацию 24 июня 2016 года. Истец в полном объеме исполнил обязательства по договору. Однако, ответчик не исполнил принятые на себя обязательства. До настоящего времени объект недвижимости ему не передан. Претензией от 15 мая 2020 года истец потребовал от ответчика передать необходимые документы для регистрации права собственности на объект недвижимости. Просит признать за ним право собственности на нежилое помещение (подвал), общей площадью 441,60 кв.м, расположенный по адресу: <адрес обезличен> . Поставить на кадастровый учет нежилое помещение (подвал), по адресу: <адрес обезличен> . Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в отношении многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес обезличен> , с кадастровым номером <№> в связи с изменением площади многоквартирного жилого дома. В судебное заседание истец Абсатаров А.Г. и его представитель по доверенности БагаутдиновШ.А. не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены, имеется заявление о рассмотрении дела без участия представителя истца. Представитель ответчика ООО «ИнвестСтройМелеуз» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен, имеется заявление о рассмотрении дела без его участия, исковые требования признает. Представитель третьего лица администрации муниципального района Мелеузовский район РБ Дмитриева Т.Д. о дате и времени рассмотрения дела надлежаще извещена, в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве просила принять решение на усмотрение суда. Представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Башкортостан, администрации городского поселения г. Мелеуз муниципального района Мелеузовский район РБ, ООО «Управляющая компания «Альфа» о дате и времени рассмотрения дела надлежаще извещены, в судебное заседание не явились. В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. В силу п. 3 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения вмногоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 3 ст. 4 и ст.17 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом. В соответствии со ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Положениями ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве предусматривается что, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Из материалов дела следует, что 22 октября 2015 года между Абсатаровым А.Г. и ООО «ИнвестСтройМелеуз» заключен договор долевого участия в строительстве <№> (л.д. 7-12), в соответствии с которым дольщик принял на себя обязательство направить денежные средства на строительство нежилых помещений в подвальном этаже дома, расположенном по адресу: г. Мелеуз, ул.Магистральная, д. 11, в порядке долевого участия в размере и на условиях, предусмотренных договором, а Застройщик обязался собственными и привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и передать в собственность участнику долевого строительства обозначенное в настоящем договоре помещение и долю в праве собственности на общее имущество объекта. Пунктом 1.2 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию дольщик получает право собственности на нежилое помещение, расположенное в подвальном этаже объекта. Проектная площадь составляет 415 кв.м. Пунктом 2.1.3 договора долевого участия в строительстве определен срок сдачи объекта в эксплуатацию не позднее 30 апреля 2016 года. В соответствии с п. 3.1 договора долевого участия в строительстве стоимость объекта определена на 21 октября 2015 г. и составляет 100000 руб. без чистовой отделки. Согласно п. 3.3 договора по окончании строительства в течение 15 дней после получения данным БТИ по обмеру помещения стороны произведут уточнение площади помещения, передаваемой дольщику, и окончательные взаиморасчеты. В порядке долевого участия в строительстве указанного объекта дольщик уплачивает денежные средства в срок до 30 июня 2016 года (п. 4.1 договора долевого участия) Согласно п. 6.1.5 договора долевого участия ответчик обязуется не позднее 30 дней со дня подписания акта о вводе объекта в эксплуатацию совершать все действия, необходимые для государственный регистрации права собственности дольщика в соответствующем государственном органе. Право собственности на помещение возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке в соответствующем государственном органе (п. 6.9 договора долевого участия). Абсатаров А.Г. исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве <№> , оплатив векселем 100000 руб., что подтверждается справкой от 1 августа 2016 года. Вместе с тем, ответчиком обязательства не исполнены до настоящего времени. 15 мая 2020 года истцом в адрес ответчика ООО «ИнвестСтройМелеуз» было направлено требование (претензия) с требованием передать необходимые документы для регистрации права собственности на объект недвижимости в течение 30 календарных дней (л.д. 15). Однако, ответчик уклонился от передачи Абсатарову А.Г. спорного нежилого помещения. При этом, как усматривается из реестрового дела, 31 мая 2016 года администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ было выдано разрешение <№> на ввод объекта в эксплуатацию – ... (л.д. 96-97). Дом имеет 3 этажа, подземных нет. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 9 октября 2023 года следует, что многоквартирный жилой дом, ... , введен в эксплуатацию в 2016 году, имеет 3 надземных этажа (л.д. 23-47). С целью осуществления реконструкции многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен> , ответчик обратился ООО «Экспертный центр «Индекс» для проведения негосударственной экспертизы. Заключением негосударственной экспертизы <№> от 27 декабря 2017 года установлено, что проектная документация «Реконструкция многоквартирного жилого дома ... , в целях устройства подвального этажа» соответствует требованиям технических регламентов, нормативных технических документов, заданию на проектирование (л.д. 95-107). 18 сентября 2018 года ООО «ИнвестСтройМелеуз» получено разрешение <№> на реконструкцию объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен> , в целях устройства подвального этажа (л.д. 90). Однако, после проведенной реконструкции ответчик не принял мер для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. До настоящего времени договорные обязательства ответчиком не выполнены. Определением суда от 18 января 2024 года по делу была назначена строительно-техническая экспертиза (л.д. 133-176). Заключением эксперта ООО «Инжиниринг груп» <№> от 22 февраля 2024 года установлено, что строение – многоквартирный жилой дом с кадастровым номером ... , не соответствует проектной документации и данным ЕГРН, а именно площадью жилого дома не соответствует проектной документации и данным ЕГРН, наличие подвала и этажность не соответствует данным ЕГРН. Техническое состояние конструкций жилого дома квалифицируется как работоспособное. Наличие несоответствий по площади в обследуемом здании не влияет на техническое состояние строительных конструкций и таким образом не создает угрозу жизни и здоровья граждан. В многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес обезличен> , имеется подвал общей площадью 441,6 кв.м. Данное помещение является местами общего пользования, то есть требующими постоянного доступа к расположенным в них инженерному и иному оборудованию, инженерным коммуникациям, шахматам, вентканалам, стокам для их эксплуатации и контроля, и необходимыми для обслуживания (более одного помещения). Принятое исходно-разрешительной документацией техподполье жилого дома по адресу: <адрес обезличен> , является подвальным помещением в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на территории Российской Федерации. Данное помещение является вспомогательным по отношения к другим помещениям МКД. В указанномтехподполье расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой и оборудование, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме, а также инженерные коммуникации, транзитом проходящие через обследуемые помещения или обслуживают только помещения подвала. В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 13 апреля 2016 года № 491, Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290, сети, расположенные в помещениях подвала по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул.Магистральная, д. 11, относящиеся к инженерным коммуникациям, транзитом проходящих через соответствующие помещения или обслуживают только помещения подвала, что не влияет на статус этого помещения, поскольку не исключает возможности самостоятельного использования помещения для иных, не связанных с обслуживанием обследуемого здания, целей. В случае передачи указанного нежилого помещения (подвала) в индивидуальную собственность имеется возможность обеспечения беспрепятственного доступа (путем передачи ключей работникам управляющей компании), в случае аварий – немедленного доступа обслуживающим и ремонтным организациям к инженерным коммуникациям и оборудованию. Заключение судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из предоставленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на примененные методы исследования, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела. Оснований сомневаться в достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы у суда не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. В соответствии с ч. 3, 4, 7 ст.1 Федерального закона от 13июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон от 13июля 2015 года № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно положениям ст. 14 этого же Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13июля 2015 года № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве <№> от 22 октября 2015 года зарегистрирован в Росреестре за <№> от 30 октября 2015 года, спорный объект недвижимости существует в составе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен> , что подтверждается заключением судебной экспертизы. Жилой дом введен в эксплуатацию в 2016 году, поставлен на кадастровый учет. Заключением судебной экспертизы установлено, что сети, расположенные в помещениях подвала, относящиеся к инженерным коммуникациям, транзитом проходящих через соответствующие помещения или обслуживают только помещения подвала, что не влияет на статус этого помещения, поскольку не исключает возможности самостоятельного использования помещения для иных, не связанных с обслуживанием обследуемого здания, целей. Исследовав доказательства в совокупности, с учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Абсатарова А.Г. о признании за ним права собственности на нежилое помещение (подвал), общей ... , поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ответчиком условий договора и как следствие прав истца на получение в собственность объекта недвижимости, проинвестированного им надлежащим образом. В соответствии с п. 1 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Управляющая компания обязана организовать выполнение работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания и ремонта жилого помещения в случае оказания услуг и выполнении работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Правила № 491), предусматривающим, в том числе, обеспечение надлежащего технического состояния многоквартирного дома, осуществление контроля за техническим состоянием жилищного фонда, поддержание в исправном состоянии их конструктивных элементов. Согласно пп. «д» п. 2 Правил № 491, в состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Согласно п. 42 Правил № 491, ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества многоквартирного дома несет организация, управляющая этим домом. В силу п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристики, надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических лиц. Для выполнения возложенных на нее обязанностей управляющая компания наделена правом проведения осмотров общего имущества (п. 13 Правил № 49). Принимая во внимание, что в принадлежащем Абсатарову А.Г. нежилом помещении (подвале) расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой и оборудование, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме, суд считает необходимым обязать истца обеспечить работникам управляющей компании беспрепятственный доступ путем передачи ключей от данного нежилого помещения. В силу п. 4 ч. 2 ст. 15Федерального закона от 13июля 2015 года № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению: собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости. Частью 6 ст. 40Федерального закона от 13июля 2015 года № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет. Следовательно, требование Абсатарова А.Г. о постановке на кадастровый учет нежилого помещения (подвала) и внесении изменений в ЕГРН в отношении многоквартирного жилого дома в связи с изменением площади многоквартирного жилого дома не может быть удовлетворено, поскольку судебный контроль ограничен принципом разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также органов местного самоуправления, недопустимости вмешательства в сферу исключительной компетенции соответствующих органов и должностных лиц. В этой связи суд не полномочен возлагать на орган обязанности, напрямую вытекающие из исключительной компетенции данного субъекта, и в рассматриваемом случае своим решением подменять установленную законом процедуру рассмотрения заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации права на недвижимое имущество, а также не вправе предрешать, какое решение должно быть принято органом при реализации его полномочий. Кроме того, суд принимает во внимание, что порядок государственного кадастрового учета недвижимого имущества регулируется Федеральным закономN 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» и суд не может подменить своим решением государственный орган кадастрового учета недвижимого имущества и разрешать вопросы о постановке на кадастровый учет нежилого помещения (подвала) в обход установленного законом порядка. Так же, в суд поступило ходатайство ООО «Инжиниринг груп» о возмещении расходов по проведению судебной экспертизы в сумме 98 800 руб. (л.д. 127). Денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, в силу ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являются судебными расходами и относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела. В соответствии со ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение экспертов является одним из доказательств, на основании которых суд устанавливает обстоятельства, имеющие значение для дела. В соответствии с ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета. Из определения Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 18 января 2024 года следует, что оплата расходов по проведению экспертизы возложена на финансовый отдел Управления Судебного департамента в Республике Башкортостан за счет федерального бюджета. ООО «Инжиниринг групп» сообщило, что производство экспертизы в сумме 98800 руб. не оплачено (л.д. 126). В связи с изложенным суд считает необходимым произвести оплату расходов по проведению судебной строительно-технической экспертизы за счет средств федерального бюджета через Управление Судебного департамента в Республике Башкортостан и перечислить на расчетный счет ООО «Инжиниринг групп». Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования ФИО6 (паспорт серия и номер <№> ) к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройМелеуз» (ИНН 0263017942) о признании права собственности на нежилое помещение, постановке на кадастровый учет, внесении изменений в ЕГРН,удовлетворить частично. Признать за ФИО7 право собственности на нежилое помещение (подвал), ... . Обязать ФИО8 обеспечить работникам управляющей компании беспрепятственный доступ для обслуживания инженерных сетей, в случае аварий – немедленный доступ обслуживающим и ремонтным организациям к инженерным коммуникациям и оборудованию, в нежилом помещении (подвале), находящегося в составе многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес обезличен> . Произвести оплату расходов по проведению судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой было поручено экспертам ООО «Инжиниринг групп» за счет средств федерального бюджета через Управление Судебного департамента в Республике Башкортостан и перечислить на расчетный счет ООО «Инжиниринг груп»денежные средства в сумме 98800 руб. В удовлетворении остальной части исковых ФИО9 отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Верховный суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Председательствующий судья Л.Н. Барышникова Решение изготовлено в окончательной форме 27 марта 2024 года.