Дело № ДЕЛО № 2-853/2025 ~ М-6/2025

2-853/2025 03RS0064-01-2025-000014-32 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 6 мая 2025 года г. Уфа, РБ Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе судьи Мозжериной Г.Ю., при секретаре Гимазетдиновой А.Р., с участием представителя истца Хазиева И.А., ответчика Гуньковского В.В., его представителя Гуньковской К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ахмерова Салавата Галимовича к Гуньковскому Владиславу Владимировичу о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов, госпошлины, У С Т А Н О В И Л: Ахмеров С.Г. обратился в суд с вышеуказанным иском с последующим уточнением, указав, что между Гуньковским В.В. (далее - Продавец) и Ахмеровым С.Г. (далее -Покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка с задатком (далее - предварительный договор). Согласно условиям предварительного договора, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче доли земельного участка в размере 90 000/140 000 по адресу: <адрес> Покупатель передал продавцу задаток в размере 3 000 000 рублей. Покупатель направил продавцу письмо ДД.ММ.ГГГГ о необходимости предоставления документов по земельному участку. В свою очередь Продавец документов не представил, а также не представил согласия лиц, имеющих преимущественное право, на продажу земельного участка. Предварительный договор нотариально не удостоверен. Истец направил требование Ответчику, что предварительный договор является ничтожным и необходимо вернуть денежные средства в размере 3000000 руб. Истец считает предварительный ничтожным на основании следующего: Собственниками долей в праве общей собственности на земельный участок являются: 1. собственник - Гуньковский Владислав Владимирович доля в праве 90 000/140 001; 2. собственник - ООО «Престиж» (ИНН № ) долях в праве 14 500/140 001; 3. собственник - ООО «Престиж» (ИНН № доля: в праве 25 500/140 001; 4. собственник - Болдырев Сергей Валерьевич доля в праве 10000/140001. Таким образом, Ответчик нарушил принципы преимущественного права: 1)Не уведомил собственников долевой собственности земельного участка, не представил согласие на продажу; 2)Не уведомил ООО «Престиж» использующий земельный участок. В момент заключения предварительного договора Продавец не имел права на совершение сделки. При заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка ответчик не представил документы о согласии лиц, имеющих преимущественное право, на продажу земельного участка. На основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Согласно пункту 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Также стоит отметить статью 173.1 Гражданского кодекса РФ предусматривающая признание сделки недействительной, если она совершена без необходимого согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления. Не соблюдена обязательная нотариальная форма заключения предварительного договора. Таким образом, предварительный договор купли-продажи должен соответствовать требованиям к основному договору по форме и содержанию, т.е. должен был быть нотариально удостоверен. В настоящем случае, предварительный договор не был нотариально удостоверен. Договор между сторонами заключен ДД.ММ.ГГГГ , в этот же день после изучения земельного участка, подписанного договора Ахмеров С. Г. сообщил, что сведения о земельном участке не соответствуют фактическим. Более того по запросу от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик документы не представил и на связь не выходил. Супруга ответчика в суде устно сообщила, что договор готовила представитель Ахмерова С.Г., однако, которая находится в хороших дружеских взаимоотношениях с супругой ответчика более 7 лет. Указанный представитель предложила Ахмерову С. Г. данный земельный участок, которая также в последующем составила предварительный договор купли-продажи и представляла его интересы при заключении договора, передачи денежных средств. Рассматриваемый договор предусматривает, в случае нежелании заключить основной договор купли-продажи, продавец возвращает полученные денежные средства. Но не в двойном размере, что существенно отличаются от условий аналогичных договоров задатка. Данное условие является крайне невыгодным для покупателя. Так как он лишается своих денежных средств, а продавец при аналогичных обстоятельствах передает исключительно сумму, полученную по сделке, данное условие упраздняет норму о задатке со стороны продавца, корреспондируя условия об авансе. Однако, покупатель передал именно задаток. На спорном земельном участке с одной стороны растет лес, а по периметру с обратной стороны расположен СНГ Курай Тау. Соседний земельный участок 02:47:130401:127, не имеющий указанных ограничений продан в прошлом году за стоимость 2 млн. рублей за гектар, тогда как спорный земельный участок оценен продавцом за 6,5 млн. рублей за гектар. Стоимость земельного участка существенно завышена. Перед и в момент заключения договора было сообщено, что земельный участок оборудован коммуникациями, имеются подъездные пути, имеется доступ к электричеству. Но в последующем было выяснено, что с доступом будут значительные сложности, трансформатор необходимо восстанавливать. Организовать желаемое истцу на этом участке будет невозможно или очень затруднительно. Заявитель на момент заключения предварительного договора купли-продажи доли в общедолевой собственности не предполагал, что его доля может быть в любом месте земельного участка, которая может быть также непригодна для использования. Так как на переговорах и при заключении сделки присутствовали стороны договора, супруга ответчика и ее близкая подруга, которая выступала представителем истца. Заявителю также не было известно, что сторонам необходимо удостоверять каждый заключенный договор нотариально. Иначе сделка будет являть ничтожной в силу закона. Росреестр при регистрации договора купли-продажи также откажет в государственной регистрации договора, в силу его недействительности. Ничтожная сделка не порождает юридических последствий. В связи с этим необходимо придерживаться задач, стоящих перед правосудием, - достижение законного и обоснованного разрешения спора, по существу, с наименьшими издержками. Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ нотариально удостоверен не был. Следовательно, был заключен с нарушением требований закона относительно его формы, вследствие чего, в силу прямого указания закона, является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ). Просит суд: 1) Признать предварительный договор - купли продажи земельного участка с задатком недействительным; 2) Применить последствия недействительности сделки в порядке ст. 167 Гражданского кодекса РФ, обязать ответчика вернуть все полученное по сделке - 3 000 000 рублей 3) Взыскать с Ответчика в пользу Истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 234 569,95 рублей; 4) Взыскать проценты, подлежащие начислению с ДД.ММ.ГГГГ до момента возврата денежных средств; 5) Взыскать с ответчика в пользу Истца государственную пошлину в размере 46 642 руб. Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, о судебном заседании извещены надлежащим образом. В судебном заседании представитель истца Хазиев И.А. исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Ответчик Гуньковский В.В. и его представитель Гуньковская К.С. иск не признали, просили отказать в иске. Выслушав стороны, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему. Так, согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, принадлежит в праве общей долевой собственности Гуньковскому В.В., Болдыреву С.В., ООО «Престиж», что подтверждается выпиской из ЕГРН.. ДД.ММ.ГГГГ между Ахмеровым С.Г. и Гуньковским В.В. заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером № с задатком. Согласно условиям предварительного договора, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче доли земельного участка в размере 90 000/140 000 по адресу: <адрес> Покупатель передал продавцу задаток в размере 3 000 000 рублей. Покупатель направил продавцу письмо ДД.ММ.ГГГГ о необходимости предоставления документов по земельному участку. ДД.ММ.ГГГГ . Ахмеровым С.Г. направлена Гуньковскому В.В. претензия о возврате задатка в размере 3000000 руб., поскольку продавец не предоставил согласие собственников в праве общей долевой собственности, а также предварительный договор нотариально не удостоверен. В судебном заседании сторона ответчика представила суду извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности, датированные ДД.ММ.ГГГГ ., а также заявления ООО «Престиж», Болдырева С.В. об отказе участника долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности. Кроме того, суд принимает во внимание, что предварительный договор купли-продажи по своей правовой природе, определенной п.1 ст.429 ГК РФ, не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи. Следователь, соблюдение требований, установленных п.2 ст.250 ГК РФ об уведомлении остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, не являющемуся участником долевой собственности, необходимы на дату заключения основного договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем, доводы истца о не предоставлении согласия всех долевых собственников на дату подписания предварительного договора, основаны на ошибочном толковании норм права. На основании п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. /п. 2 ст. 163 ГК РФ/ Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. /п. 3 ст. 163 ГК РФ/ В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки /п. 2 ст. 168 ГК РФ/. Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указанный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. При этом действие названного закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Положениями части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению земельных долей. В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 указанного закона. Статьей 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также иными положениями названного закона не предусмотрены какие-либо специальные правила оборота земельных долей, отличные от правил оборота долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Указанным законом также не устанавливаются специальные правила совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, образованный путем выдела доли (долей) в праве общей собственности из земельных участков, переданных в долевую собственность при приватизации. Таким образом, законодатель уравнивает правовое положение земельных долей и долей в праве общей собственности на земельные участки, образованных путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Исходя из приведенных положений законодательства, земельная доля - это доля в праве общей собственности на любые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного использования, кроме садовых, огородных, дачных земельных участков, участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, независимо от произведенного в силу приватизации выдела земельного массива из первоначальных земель сельскохозяйственного предприятия. Категория земель и целевое назначение конкретного земельного участка не изменяется после его выдела из приватизированного имущества сельхозпредприятия; оборот таких участков регулируется положениями Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Доли в праве общей долевой собственности на конкретный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением участков, на которые не распространяется действие названного закона, по своей правовой природе являются земельными долями. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации, иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, подпадающие под действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Таким образом, если предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то такие сделки не требуют нотариального удостоверения. Поскольку предметом предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, то соответствующая сделка купли-продажи не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При этом существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. В п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. ст. 178 или 179 ГК РФ). Обстоятельств, указывающих на введение Ахмерова С.Г. ответчиком в заблуждение относительно природы сделки либо ее предмета, по делу не установлено. Как пояснил ответчик Гуньковский В.В. в судебном заседании, истец до подписания предварительного договора купли-продажи приезжал и осматривал земельный участок. Опровергающих данный довод доказательств стороной истца не представлено. Кроме того, в предварительном договоре указано на приобретение Ахмеровым С.Г. именно доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, без определения конкретных координат, в связи с чем, доводы истца о том, что он не предполагал, что его доля может быть в любом месте земельного участка, которая может быть также непригодна для использования, суд находит не обоснованными. Факт несоответствия цены доли земельного участка его рыночной стоимости, на что ссылается истец в иске, сам по себе не свидетельствует о наличии обмана со стороны ответчика, поскольку в силу положений пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Заключая оспариваемый предварительный договор купли-продажи на условиях, определенных в данном договоре, Ахмеров С.Г. действовал по своей воле, в своем интересе, он не был лишен возможности проанализировать рынок земельных участков и, зная фактическое местоположение и состояние земельного, имел реальную возможность оценить стоимость доли земельного участка. Кроме того, истец не лишен был возможности отказаться от подписания предварительного договора купли-продажи. Таким образом, требования Ахмерова С.Г. не обоснованы и не подлежат удовлетворению. Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковое заявление Ахмерова Салавата Галимовича к Гуньковскому Владиславу Владимировичу о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов, госпошлины оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья Г.Ю. Мозжерина Решение в окончательной форме принято 12.05.2025г.